10 Tipps für eine bessere Auslastung deiner Ferienwohnung

Die Auslastung deiner Ferienwohnung zeigt dir, ob dein Vermietungsgeschäft erfolgreich ist oder du etwas unternehmen musst, um profitabler zu werden. In diesem Blogbeitrag erfährst du, wie du deine Belegungsrate berechnest und was du tun kannst, um deine durchschnittliche Auslastung zu erhöhen.

Was ist die Belegungsrate einer Ferienwohnung?

Die Belegungsrate deiner Ferienwohnung ist der Prozentsatz der gebuchten Tage deiner Unterkunft im Verhältnis zur Gesamtzahl der buchbaren Tage.

Mit dieser Formel berechnest du die jährliche Belegungsrate deiner Ferienunterkunft: (Anzahl der gebuchten Übernachtungen / Anzahl der verfügbaren Übernachtungen) x 100 = deine Belegungsrate pro Jahr in Prozent

Ein Beispiel: Du hast eine Ferienunterkunft, die 365 Tage im Jahr für Buchungen zur Verfügung steht. Gebucht wurde sie aber nur an 287 von 365 möglichen Nächten. Daher berechnest du die Auslastung wie folgt: (287/365)x100. Deine durchschnittliche Belegung beträgt somit 78,6 %.

Du kannst so deine Auslastung pro Monat, Saison oder Jahr ermitteln.

Je nachdem, wie viele Immobilien du vermietest bzw. wie diese strukturiert sind, macht es für manche Vermieter mehr Sinn, die Auslastung der einzelnen Wohnungen zu messen, für andere ist die Belegungsrate insgesamt aussagekräftiger.

Durchschnittliche Auslastung als Leistungsindikator für Ferienwohnungen

Die durchschnittliche Auslastung ist eine der wichtigsten Metriken, um den Erfolg deiner FeWo-Vermietung zu messen. Sie zeigt dir, wie dein Vermietungsgeschäft läuft. Denn dadurch kannst du sehen, wie es sich entwickelt und entsprechend reagieren, wenn deine Auslastung sinkt bzw. steigt.

Die Belegungsrate sollte jedoch immer im Verhältnis zu anderen Leistungsindikatoren wie z. B. Nettoeinnahmen gesehen werden. Du kannst deine Auslastung durch verschiedene Maßnahmen erhöhen (z. B. durch Senkung der Übernachtungspreise), ohne dass sich deine Nettoeinnahmen deutlich verändern. Es ist also wichtig, dass du dir zuerst grundlegend überlegst, was deine Ziele bei der Vermietung sind, damit du anschließend messen kannst, ob sich dein Vermietungsgeschäft richtig entwickelt.

10 Tipps für eine bessere Auslastung deiner Ferienunterkunft

Hier findest du 10 Tipps, um die Auslastung deiner Ferienwohnung zu erhöhen.

1. Marktanalyse und Konkurrenzanalyse

Wenn du weniger Buchungen erzielst als erwartet, kann das an verschiedenen Dingen liegen. Einer der Gründe dafür kann mit deiner Konkurrenz zusammenhängen.

Daher solltest du regelmäßig eine Marktanalyse durchführen und dir andere Ferienunterkünfte mit ähnlicher Ausstattung, Lage, Zielgruppe und Preisgestaltung ansehen. Das hilft dir dabei, einen konkurrenzfähigen Preis zu finden und ggf. Lücken in deiner Ausstattung zu erkennen und beheben.

2. Öffne deinen Buchungskalender für Frühbucher

Eine einfache Möglichkeit, um deine Auslastung zu verbessern, ist es, deinen Buchungskalender möglichst weit in die Zukunft zu öffnen (mindestens 1 Jahr). Viele Gäste planen ihren Urlaub gerne im Voraus und du kannst so von Frühbuchungen profitieren. Je mehr Tage in deinem Belegungskalender für Buchungen zur Verfügung stehen, desto besser wird auch dein Ranking in den Buchungsportalen sein.

3. Sprich mehrere Zielgruppen an

Deine Ferienunterkunft kann für verschiedene Zielgruppen interessant sein: Paare, Senioren, Familien mit Kindern, Menschen mit Behinderungen, Reisende mit Haustieren, größere Gruppen, Geschäftsreisende oder Reisende auf Workation.

Über leg dir, ob sich deine Unterkunft auch noch für andere Gäste eignen könnte, als du derzeit ansprichst und passe deine Ausstattungsmerkmale und Marketingmaßnahmen ggf. an, um auch andere Zielgruppen auf deine Ferienwohnung aufmerksam zu machen.

Denn je mehr potenzielle Gäste du ansprichst, desto mehr Buchungen kannst du erhalten.

4. Vermietungsagentur

Für Viele ist die Vermietung ihrer Ferienunterkunft ein Nebenerwerb neben ihrem Hauptjob und sie haben daher nicht so viel Zeit, sich um die Verwaltung zu kümmern.

Wenn du also Unterstützung brauchst, um deine Mieteinnahmen und den Bekanntheitsgrad deiner Ferienunterkunft zu steigern, kannst du dir Hilfe bei einer Vermietungsagentur holen.

5. Dynamische Preisgestaltung

Falls deine Preise nicht marktüblich sind, kann es passieren, dass deine durchschnittliche Auslastung sinkt oder nicht so hoch ist, wie du erwartet hast. Problematisch sind hier nicht nur Preise, die weit über denen deiner Konkurrenz liegen, sondern auch Preise, die so niedrig sind, dass die Gäste befürchten, dass mit deiner Unterkunft etwas nicht stimmt.

Hier können dir Tools zur dynamischen Preisgestaltung wie Beyond, Pricelabs oder Wheelhouse helfen. Diese Software-Lösungen funktionieren wie folgt: Du legst deine Mindestpreise fest und erhältst anschließend konkurrenzfähige Preisvorschläge, die sich an dem Preisniveau deiner Konkurrenz orientieren und regelmäßig angepasst werden. So bleibst du immer konkurrenzfähig und kannst deine Preise bei Bedarf aber auch manuell anpassen.

6. Last-minute-Angebote

Die Auslastung ist für viele Vermieter während der Haupt- und Nebensaison sehr unterschiedlich. Eine Möglichkeit, die Nachfrage auszugleichen, sind Last-minute-Angebote. Damit kannst du auf deiner eigenen Website oder auf Buchungsportalen spontane Reisende ansprechen und zum Buchen bringen.

7. Kommunikation und Marketing

Um deine Belegungsrate zu verbessern und deine Auslastung zu erhöhen, kannst du zusätzlich zu deinen Inseraten auf den Buchungsportalen an einer Kommunikations- und Marketingstrategie arbeiten:

• Eigene FeWo-Marke entwickeln
• Ferienwohnung in sozialen Medien bewerben
• Eigene Vermieter-Homepage für Direktbuchungen starten und sie z. B. über Google Ads bewerben.

8. Positive Bewertungen

Der Schlüssel zum Erfolg als FeWo-Vermieter sind zufriedene Gäste. Du musst nicht nur dafür sorgen, dass deine Unterkunft so ist, wie du in deinen Inseraten versprichst, sondern auch durch deine Bemühungen als Vermieter überzeugen und zum Beispiel bei Problemen und Fragen schnell reagieren. Wenn du deinen Gästen ein positives Reiseerlebnis bietest, werden sie dir mit guten Bewertungen dafür danken und dich weiterempfehlen.

Je besser deine Bewertungen sind, desto weiter oben werden deine Inserate auf den Buchungsportalen angezeigt, denn die Algorithmen nutzen auch Bewertungen als Rankingfaktoren. Und wenn deine Unterkunft in den obersten Suchergebnissen angezeigt wird, steigen auch deine Chancen auf weitere Buchungen.

9. Statistiken / KPIs / Belegungsraten

Beim Vermieten eine Ferienunterkunft ist es wichtig, regelmäßig Statistiken wie Belegungsrate, durchschnittliche Einnahmen, Anzahl der Übernachtungen, Stornierungsrate etc. zu ermitteln und analysieren. Nur wenn du deine KPIs immer im Blick hast, kannst du Chancen erkennen und bei Problemen rechtzeitig etwas dagegen unternehmen.

10. FeWo-Verwaltung mit Channelmanager

Eine Software zur Verwaltung deiner Ferienunterkunft (=Channelmanager) kann dir dabei helfen, deine Auslastung im Blick zu behalten und die Belegung zu verbessern.

Mit einem Channelmanager wie Smoobu kannst du deine Unterkunft problemlos auf mehreren Buchungsportalen wie z. B. Airbnb, Booking.com oder FeWo-direkt inserieren und trotzdem Doppelbuchungen vermeiden. Die Software synchronisiert nämlich deine Buchungsportale auf all deinen genutzten Kanälen in Echtzeit. Das gilt übrigens auch für deine eigene Vermieter-Webseite, wenn du unser Buchungssystem nutzt.

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