Wenn du eine Ferienwohnung vermietest, sollte sie auch profitabel sein. Das heißt, sie sollte dir mehr Geld einbringen, als du dafür ausgibst. In diesem Blog-Beitrag erfährst du, welche Kosten du bei der Vermietung einberechnen musst und wie du die Rentabilität deiner Ferienunterkunft berechnest.
Warum sollte man eine Ferienunterkunft vermieten?
Es gibt ganz unterschiedliche Gründe, sich für die Vermietung einer Ferienwohnung zu entscheiden.
Vielleicht hast du eine Immobilie geerbt und möchtest diese nicht ungenutzt lassen, sondern Geld damit verdienen. Oder du möchtest eine Ferienwohnung für deinen eigenen Urlaub kaufen, die du in der Zeit vermietest, die du selbst nicht dort verbringst. Oder du möchtest durch das Vermieten einer Ferienunterkunft ein zusätzliches Einkommen erzielen.
Ganz egal, aus welchem Grund du dich dafür entscheidest, eine Ferienwohnung zu vermieten, in jedem Fall musst du darauf achten, dass dein Vorhaben sich rentiert und du nicht mehr dafür zahlst, als du einnimmst.
So berechnest du, ob deine Ferienwohnung rentabel ist
Um eine Vorstellung von der Brutto-Rendite deiner Ferienwohnung zu bekommen, brauchst du folgende Informationen:
- Kaufpreis der Immobilie (inklusive Notar- und Maklergebühren)
- die jährlichen Einnahmen (Schätzung oder Durchschnittswert, falls du bereits vermietest)
Hier ein Beispiel: Du kaufst für 220.000 Euro (inklusive aller Kosten) eine Immobilie mit Platz für zwei Gäste und möchtest sie 120 Nächte pro Jahr vermieten (zum Beispiel weil es in deiner Region ein Gesetz mit zeitlichen Beschränkungen für die FeWo-Vermietung gibt). Für eine Übernachtung verlangst du 100 Euro.
Du berechnest also deine Rentabilitätsrate wie folgt:
Einnahmen / Preise x 100
Das heißt für unser Beispiel: (100×120) / 22000 x 100 = 5,4 %.
Mit dieser Berechnung kannst du deine Brutto-Rentabilitätsrate bestimmen. Um deine Netto-Rentabilität zu ermitteln, musst du die Festkosten und laufenden Ausgaben abziehen.
Welche Kosten fallen bei der FeWo-Vermietung an?
Um deine Netto-Rentabilität zu berechnen, musst du alle Kosten abziehen, die im Laufe eines Jahres anfallen:
Renovierungsarbeiten
Braucht deine Immobilie einen frischen Anstrich oder sind größere Renovierungen nötig? Egal ob du nur eine Kleinigkeit bezahlen musst wie neue Bettwäsche oder ob die komplette Einrichtung erneuert werden muss, all das kostet Geld. Rechne also zusammen, was diese Dinge dich im Jahr kosten, damit du deine Rentabilität korrekt berechnen kannst.
Verwaltungs-Kosten
Je nach, wie du die Verwaltung deiner Ferienunterkunft organisierst, können Kosten dafür anfallen. Dazu zählt zum Beispiel ein Hausmeister, den du beschäftigst, oder eine Agentur, die alles für dich erledigt.
Wenn du die Verwaltung selbst übernimmst und dafür einen Channelmanager wie Smoobu und Integrationen zur dynamischen Preisgestaltung, Smart-Locks etc. nutzt, musst du auch diese Kosten von deinen Einnahmen abziehen, um deine Rendite richtig zu berechnen.
Kreditrückzahlungen
Falls du deine Immobilie nicht geerbt hast oder sie von deinen Ersparnissen als Investition gekauft hast, musst du wahrscheinlich einen Kredit zurückzahlen. Auch die monatlichen Raten dafür zählen zu deinen Nebenkosten.
Instandhaltungskosten
Deine Ferienwohnung oder dein Ferienhaus muss immer gut instand gehalten werden, damit sich deine Gäste wohlfühlen. Zu den Instandhaltungskosten gehören zum Beispiel Kosten für eine Reinigungsfirma, die zwischen den Aufenthalten sauber macht.
Kosten im Falle von Miteigentum
Ist deine Unterkunft Teil eines Hauses oder einer Anlage, fallen ggf. auch Kosten für die Instandhaltung und Pflege der Gemeinschaftsräume, des Daches oder der Fassade etc. an.
Laufende Kosten
Zu den laufenden Kosten zählen die Strom-, Wasser- oder Heizkostenrechnung, Beiträge für Versicherungen, deinen Gärtner etc.
Denk auch an deine Beiträge für die Grundsteuer, die regelmäßig anfallen.
Steuern
Natürlich musst du die Einnahmen deiner FeWo-Vermietung versteuern. Welche Steuern dabei anfallen, hängt davon ab, wie hoch deine jährlichen Einnahmen sind, welche Gesellschaftsform du als Vermieter nutzt und natürlich, in welchem Land deine Unterkunft liegt.
Informiere dich am besten direkt bei deinen Behörden bzw. deinem Steuerberater über deine persönliche Situation.
Marketing-Ausgaben
Zu deinen Nebenkosten zählen auch Ausgaben für Werbung für deine Ferienwohnung. Zum Beispiel wenn du Flyer drucken lässt oder bezahlte Anzeigen in Zeitungen oder im Rahmen deiner Marketing-Kampagne auf Google oder Facebook schaltest.
Berücksichtige auch diese Kosten bei der Berechnung deiner Rentabilität.
Unerwartete Kosten
Selbst bei penibler Planung gibt es immer wieder unerwartete Ausgaben. Sei es, weil der Kühlschrank kaputt wird, die Handtücher schon alt sind und ersetzt werden müssen etc.
Plane daher immer ein Budget für unerwarteten Ausgaben ein.
Was wirkt sich auf die Rentabilität einer Ferienwohnung aus?
Lage
Einer der wichtigsten Aspekte für den Erfolg und deiner Ferienwohnung ist die Lage der Immobilie. Liegt die Unterkunft in einer Region, die bei Touristen sehr gefragt ist, kannst du zwar höhere Preise verlangen, aber die Konkurrenz ist wahrscheinlich auch größer. Daher raten wir dir, regelmäßig eine Marktanalyse durchzuführen und herauszufinden, wie du dich von den anderen FeWo-Anbietern abheben kannst.
Generell hast du mit einer Ferienunterkunft am Meer oder an einem See oder in den Bergen mit Möglichkeit zum Wandern oder Skifahren gute Chancen auf eine große Nachfrage für Buchungen. Smoobu hat 2021 geneinsam mit dem Spezialversicherer Hiscox eine Studie durchführen lassen und die beliebtesten Lagen für Ferienimmobilien ermittelt.
Neben beliebten Urlaubsorten sind auch Städte bei den Gästen bliebt – sei es für einen City-Trip mit Freunden oder der Familie oder für ein romantisches Wochenende zu zweit. Dazu kommen noch Geschäftsreisen, um Kunden oder größere Veranstaltungen wie Messen zu besuchen.
In den letzten Jahren zieht es immer mehr Gäste in die Natur. Sei es zum Wandern, Skifahren, relaxen oder sogar für eine digitale Auszeit ohne Smartphone & Co.
Konkurrenz
Auch deine Mitbewerber haben Einfluss darauf, ob deine Ferienwohnung rentabel ist. Wenn es in deiner Umgebung viele ähnliche Ferienunterkünfte gibt und das Angebot größer ist als die Nachfrage, kann es sein, dass du weniger Buchungen erhältst als gedacht. Das kann dazu führen, dass du nicht die erwartete Auslastung erzielst und deine Einnahmen niedriger sind, als du kalkuliert hast.
Hab daher immer ein Auge auf deine Konkurrenz und schau dir an, was deine Mitbewerber anbieten bzw. lerne aus ihren Erfolgen und Fehlern bei den Inseraten, Marketing auf Social Media etc.
Vergleiche deine Unterkunft mit den anderen Ferienwohnungen und Ferienhäusern in deiner Umgebung und gestalte deine Preise möglichst fair und gleichzeitig konkurrenzfähig.
Sei dabei ehrlich zu dir selbst: Du hast eine frisch renovierte Ferienwohnung mit großer Terrasse und Whirlpool? Dann bietest du wahrscheinlich mehr als deine Mitbewerber und kannst höhere Preise pro Nacht verlangen. Ist deine Unterkunft eher mehr zweckmäßig als schön? Dann setzt du deine Preise besser niedriger an und wirst so für Sparfüchse interessanter.
-> Weitere Tipps zu Thema Preisgestaltung für deine Ferienwohnung findest du hier.
Überzeuge mit dem gewissen Extra
Sorge dafür, dass deine Ferienunterkunft sich in den Inseraten auf den Buchungsportalen und auch später während des Aufenthaltes von der Masse abhebt. Achte auf eine praktische, aber geschmackvolle Einrichtung, makellose Sauberkeit, buchbaren Zusatzleistungen wie zum Beispiel Frühstück und überrasche deine Gäste mit einem kleinen Willkommensgeschenk.
Eine tolle Erfahrung für deine Gäste
Sorge dafür, dass deine Gastfreundschaft und die Qualität deiner Ferienwohnung sich bereits in deinen Inseraten und besonders auf den Fotos erkennen lassen. So sorgst du für zufriedene Gäste, die dir sicher gerne positive Bewertungen hinterlassen. Was wiederum gut für dein Ranking in den Portalen und letztlich auch deine Auslastung und Rentabilität ist.
So sorgst du für ein gutes Reiseerlebnis für deine Gäste und setzt das Fundament für eine rentable Ferienunterkunft!
Fazit
Als Vermieter einer Ferienwohnung musst du deine Einnahmen und Ausgaben kennen, um sicherzustellen, dass sich dein Vermietungsgeschäft rentiert.
Aber selbst gewissenhafte Berechnungen können dir nicht garantieren, dass deine Unterkunft so viel einbringen wird, wie du erwartest. Es gibt viele externe Faktoren wie Saisonalität, deine Mitbewerber und vor allem unerwartete Kosten für Reparaturen etc., die dazu führen können, dass du weniger einnimmst als erwartet, oder höhere Ausgaben hast.
Wir empfehlen dir daher, regelmäßig eine gründliche Marktanalyse vorzunehmen und die Ausrichtung deines Vermietungsgeschäftes immer wieder zu überdenken und an die Bedürfnisse deiner Gäste anzupassen. Bei finanziellen Fragen wendest du dich am besten an einen Immobilienfachmann oder Buchhalter, um eine Beratung für deine spezielle Situation zu erhalten.
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