Ferienwohnung vermieten: Das musst du beachten

Du möchtest eine Ferienwohnung oder ein Ferienhaus kaufen oder besitzt bereits eine Immobilie, die du gerne als Ferienwohnung vermieten möchtest? In unserer Anleitung für FeWo-Vermieter erfährst du, was du dabei berücksichtigen musst.

Tipp: Weil viele FeWo-Vermieter bei der Vermietung ihrer Unterkunft anfangs dieselben Fehler machen, haben wir die häufigsten Fehler für dich zusammengefasst.

Recht & Steuern

Wann darfst du eine Ferienwohnung vermieten?

In manchen Gegenden ist bezahlbarer Wohnraum Mangelware und die Vermietung von Ferienwohnungen ist daher eingeschränkt. Da die Regelungen von Region zu Region unterschiedlich sind, informierst du dich am besten direkt bei deinen Behörden über die Bestimmungen in deiner Region. Besonders das Zweckentfremdungsverbot von Wohnraum, das in manchen deutschen Städten gilt, solltest du nicht auf die leichte Schulter nehmen. Hier können bei Verstößen bis zu sechsstellige Geldstrafen anfallen.

Die Besonderheiten zur Vermietung deiner Ferienwohnung über Airbnb haben wir in einem speziellen Ratgeber für dich zusammengefasst.

Private Vermietung vs. gewerbliche Vermietung

Einkünfte aus Vermietung von Ferienwohnungen musst du natürlich versteuern.

Darüber hinaus macht es einen Unterschied, ob du ein Gewerbe anmeldest oder nicht. Ob das notwendig ist, hängt zum einen davon ab, ob du privaten Wohnraum vermietest (§ 14 der Abgabeverordnung) und zum anderen von der Höhe deines Jahresumsatzes. Der Freibetrag liegt derzeit bei 24.500 Euro.

Ob du verpflichtet bist, ein Gewerbe anzumelden und was du in deinem Fall dabei beachten musst, klärst du am besten direkt mit deinem Steuerberater.

Ferienwohnung selbst verwalten oder Agentur beauftragen?

Bei der Vermietung von Ferienwohnungen stellt sich grundsätzlich die Frage, ob du die Verwaltung selbst übernimmst oder eine Agentur bzw. einen Verwalter damit beauftragst. Der zeitliche Aufwand der Verwaltung hängt damit zusammen, wie viele Unterkünfte du besitzt. Eine Agentur nimmt dir zwar Arbeit ab, verursacht jedoch zusätzliche Kosten und du hast kaum Einfluss darauf, welche Gäste deine Ferienwohnung buchen.

Wenn du deine Ferienwohnung selbst verwaltest, hast du die volle Kontrolle. Außerdem kann dir ein Property Management Systeme (PMS) viel Arbeit abnehmen. Diese Software-Lösungen ersparen dir das Arbeiten mit unzähligen Excel-Tabellen und helfen dir bei der Verwaltung und Annahme von Online-Buchungen.

Kurtaxe, Meldeschein & Co.

In Deutschland bist du dazu verpflichtet, für jeden Gast einen Meldeschein auszufüllen. Egal wie viele Zimmer oder Wohnungen du vermietest und wie lange der Aufenthalt dauert. Zusätzlich musst du in manchen Städten und Regionen Kurtaxe oder Touristensteuer abführen. Zu den Bestimmungen in deiner Region informierst du dich am besten direkt bei den Behörden. Smoobu bietet dir die Möglichkeit, Meldedaten digital zu übermitteln. Das bedeutet für dich: Kein lästiges Ausfüllen von Zetteln mehr! Hier erfährst du, wie es geht.

Zielgruppe & Ausstattung

Wenn du eine Ferienwohnung vermieten möchtest, solltest du dir früh genug überlegen, welche Zielgruppe du ansprechen möchtest. Je mehr Gruppen du bei der Ausstattung deiner Unterkunft berücksichtigst, desto mehr potentielle Gäste hast du. Denk dabei auch an die Nachfrage nach Monteurzimmern, Unterkünften für Handwerker, Geschäftsreisende etc.

Welche Bedürfnisse haben deine FeWo-Mieter?

Denk bei der Einrichtung und Ausstattung deiner Ferienwohnung immer an deine Zielgruppe. Welche Bedürfnisse haben zum Beispiel Familien mit Kindern oder was braucht ein Gast auf Workation? In unserem Vermieter-Leitfaden zum Thema Ausstattung erfährst du, wie du deine Ferienunterkunft zweckgemäß und trotzdem ansprechend einrichtest.

Buchungskanäle & Verwaltung

Spätestens wenn deine Ferienwohnung fertig eingerichtet und bereit für die ersten Gäste ist, solltest du dir Gedanken über eine passende Beschreibung für deine Vermieter-Webseite oder Buchungsplattformen machen. Erstelle ein ansprechendes Inserat und präsentiere deine Ferienwohnung von ihrer besten Seite. Bleib dabei jedoch ehrlich, denn sonst werden deine Gäste enttäuscht sein und dir schlechte Bewertungen geben. Was du sonst noch beachten musst, erfährst du in unserer Anleitung zum perfekten Inserat für deine Ferienwohnung.

Buchungsplattformen

Um möglichst viele potentielle Gäste zu erreichen, solltest du deine Ferienwohnung auf mehreren Buchungsportalen inserieren. Die größten Plattformen sind Airbnb, Booking.com und FeWo-direkt. Darüber hinaus gibt es noch viele kleinere Nischenplattformen. Du solltest auch über eine eigene Vermieter-Homepage nachdenken, denn damit machst du dich unabhängig von den Buchungsportalen und kannst provisionsfreie Direktbuchungen erzielen. Mit dem Smoobu-Webseitenbaukasten kannst du ganz einfach selbst eine eigene Webseite erstellen, ganz ohne Design- oder Programmierkenntnisse.

Channelmanager für Ferienwohnungen

Sobald du deine Ferienwohnung auf mehreren Buchungskanälen anbietest, wirst du mehr und mehr Arbeit haben, die Buchungskalender auf den verschiedenen Seiten aktuell zu halten. Das solltest du aber unbedingt tun, denn sonst kann es leicht zu Doppelbuchungen kommen. Und das wäre unnötiger Stress für dich und für deine Gäste.

Ein Channelmanager kann dir bei der Vermietung deiner Ferienwohnung helfen und Überbuchungen vermeiden. Die Software synchronisiert deine Kalender auf allen Plattformen in Echtzeit und bietet dir auch bei der Kommunikation mit deinen Gästen viele Automatisierungsmöglichkeiten.

Soziale Medien

Wenn du eine Ferienwohnung vermietest, solltest du auch soziale Medien für die Vermarktung nutzen. Für Ferienunterkünfte eignen sich besonders Instagram und Facebook. Wie du Social Media erfolgreich für deine FeWo-Vermietung nutzt, erfährst du in unserem Social-Media-Guide.

Versicherungen

Als Vermieter einer Ferienwohnung solltest du dich für den Ernstfall absichern und Versicherungen abschließen. Besonders wenn deine Ferienwohnung eine hohe Auslastung hat und du viele verschiedene Gäste beherbergst, kann es leicht zu Schäden kommen. Und das kann ohne Versicherungen teuer für dich werden. Welche Lösungen dabei für dich und deine Ferienwohnung am besten sind, hängt unter anderem von der Lage deiner Immobilie ab. In unserer Anleitung zum Thema Versicherungen erfährst du mehr über deine Möglichkeiten.

Preisgestaltung

Die richtige Preisgestaltung ist ausschlaggebend für die Wirtschaftlichkeit deiner Ferienwohnung. Dabei ist jedoch Fingerspitzengefühl gefragt: Sind deine Preise zu hoch, werden potentielle Gäste bei der Konkurrenz buchen. Sind deine Preise zu niedrig, machst du keinen Gewinn und zahlst evtl. sogar noch drauf.

In unserem Guide zum Thema Mietpreisgestaltung findest Tipps und Tricks zur Preisgestaltung für deine Ferienwohnung.

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