10 formas de mejorar la tasa de ocupación en alquileres vacacionales

Cuando quieras calcular la rentabilidad de tu negocio de alquiler vacacional o mejorar su rendimiento, el índice de ocupación es una cifra clave que debes controlar. Pero ¿qué es exactamente el índice de ocupación en el alquiler vacacional, cómo calcularlo y cómo mejorarlo? ¡Te lo contamos!

¿Qué es la tasa de ocupación en el alquiler turístico?

El nivel de ocupación, tasa o índice es el porcentaje de días que un alojamiento turístico es alquilado en relación con el periodo total de alquiler disponible. Se trata de un indicador clave de rendimiento utilizado principalmente por los propietarios de alojamientos turísticos para medir la popularidad y el rendimiento de una propiedad.

Según el tipo de alquiler vacacional, puedes calcular el índice de ocupación de la unidad principal o de las subunidades, por ejemplo, en el caso de casas rurales o pisos compartidos.

¿Cómo se calcula el índice de ocupación en los alojamientos turísticos?

Calcular el índice de ocupación de un alquiler vacacional es bastante sencillo:

Cálculo del índice de ocupación: (número de noches reservadas / número de noches disponibles) x 100

Pongamos un ejemplo concreto: tienes un alquiler vacacional anunciado en distintas plataformas de reservas los 365 días del año. Lo has alquilado 287 noches de 365. Según la fórmula de la tasa de ocupación anterior, obtenemos el siguiente cálculo: (287/365)x100. Tu tasa media de ocupación es, por tanto, del 78,6 %.

El índice de ocupación es una de las métricas clave que hay que controlar. Este KPI te da una idea del rendimiento de tu negocio de alquiler vacacional en relación con tus objetivos de negocio. Recopilando tus datos podrás calcular tu tasa media de ocupación (o por mes, por temporada, por año). Esto te permitirá ver cómo está cambiando tu tasa de ocupación y tomar decisiones en consecuencia.

No obstante, el porcentaje de esta tasa de ocupación debe ponerse en perspectiva con otros indicadores clave de rendimiento, como los ingresos netos. De hecho, podrías aumentar la tasa de ocupación recurriendo a diferentes fórmulas (como bajar las tarifas por noche), pero sin ver un cambio neto en tus ingresos netos. Por tanto, tendrás que definir tus objetivos previstos y hacer los cálculos para obtener los ingresos por alquiler que te has propuesto para tu proyecto de alquiler.

10 consejos para aumentar la tasa de ocupación de tu alquiler turístico

1. Haz un análisis del mercado y de la competencia

Si el número de noches reservadas no es lo que esperas, puede deberse a varias razones. Normalmente, suele deberse a los competidores que operan en las mismas zonas turísticas.

Por tanto, es buena idea realizar un análisis de mercado y observar propiedades similares (instalaciones parecidas, tarifas de la competencia) puede ayudarte a fijar un precio justo para ofrecer los mejores servicios al mejor precio. También puede servirte para ver si necesitas mejorar las instalaciones, el mobiliario o el aspecto de la vivienda, añadir servicios extra, etc.

2. Abre el calendario de reservas con antelación

Las estadísticas del 2022 han arrojado que muchos más viajeros prefieren reservar con mayor antelación (incluso hasta un año).

Para satisfacer esta dinámica cada vez más extendida, conviene abrir las disponibilidades de reserva con mucha antelación (1 año como mínimo) y beneficiarte así de las reservas anticipadas. Cuantos más días haya disponibles para reservar en tu calendario de ocupación, mejor resultará tu clasificación.

3. Atrae a más tipos de huéspedes

En función de tu proyecto y de la visión que quieras dar a tu alquiler, puedes ofrecerlo a distintos grupos destinatarios: parejas, personas mayores, familias, personas discapacitadas, viajeros de negocios, workation, etc. Dirigirte a una variedad de perfiles te permite llegar a más viajeros potenciales y, por tanto, generar más reservas.

Descubre más sobre estos perfiles y cómo atraerlos en nuestras guías sobre tipos de huéspedes.

4. Haz que un servicio profesional gestione tu propiedad

Gestionar tu proyecto de alquiler vacacional puede llevarte mucho tiempo (y puede que no tengas tiempo). De hecho, muchos propietarios lo hacen como actividad secundaria y, por tanto, tienen menos tiempo para dedicarle.

Para desarrollar tu negocio, tus ingresos por alquiler y la reputación de tu propiedad, también puedes delegar la gestión de tu propiedad en un servicio profesional, como una agencia de alquileres. Infórmate sobre las ventajas de este tipo de gestión en nuestra guía.

5. Utiliza una herramienta de precios dinámicos

u índice de ocupación puede estar bajando, estancado o no alcanzar el nivel previsto porque tus precios son demasiado altos, demasiado bajos o simplemente no se ajustan a los precios del mercado. Aprovechando los servicios de una solución de precios dinámicos como Pricelabs o Wheelhouse, puedes ofrecer a tus futuros huéspedes precios acordes con el mercado.

Estas soluciones te permiten fijar una tarifa mínima para que no alquiles con pérdidas, y utilizan algoritmos que tienen en cuenta los acontecimientos populares que atraen a los viajeros, así como la oferta y la demanda del mercado en un momento dado, por ejemplo en temporada baja, para calcular el precio óptimo.

6. Ofrece ofertas de última hora

El nivel de ocupación varía según el periodo de alquiler (temporada alta o baja, por ejemplo). Así que, para potenciarlo, puedes ofrecer promociones de última hora en tu propio sitio web o en plataformas de reservas. De esta forma puedes atraer a huéspedes espontáneos en diversos momentos del año, como puentes o festivos nacionales.

7. Implantar una estrategia de comunicación y marketing

Para sacarle el máximo partido a tus reservas y mejorar tus métricas, puedes poner en marcha una estrategia de comunicación y marketing. En un sector cada vez más competitivo, las redes sociales, por ejemplo, son vitales para atraer a viajeros. Ya no basta simplemente con los anuncios en las plataformas de alquiler. Para ello puedes apoyarte en varios pilares:

• desarrollar tu imagen de marca.
• promocionar tu vivienda en las redes sociales.
• lanzar tu propio sitio web de reservas directas y promocionarlo a través de Google Ads, por ejemplo.

Descubre más sobre las mejores estrategias de marketing en nuestras guías sobre marketing para alquileres vacacionales.

8. Publica reseñas positivas para destacar en el mercado

Cuanto mejores sean tus valoraciones, más alto aparecerás en los resultados de búsqueda en las plataformas de alquiler y el Google. Al aumentar tu visibilidad, tendrás más posibilidades de conseguir clics en tu anuncio y, por tanto, de aumentar tus reservas (y por ende tu facturación).

9. Controla tus estadísticas y KPIs

Siempre es interesante analizar las distintas estadísticas (índices de ocupación, ingresos medios, número de noches, índices de cancelación, etc.) para aprender de ellas y tomar mejores decisiones de negocio. Tus datos tienen una historia que contar, ¡no los descuides! Al utilizar Smoobu, además, tendrás acceso a todos estos datos.

10. Utiliza un buen software de gestión

Otra forma de asegurarte una buena tasa de ocupación es utilizando un software de gestión especial para alquiler turístico. Este tipo de herramienta te permitirá sincronizar automáticamente y en tiempo real todos los calendarios de las plataformas de alquileres que uses, como Airbnb, Booking.com, Vrbo y muchas otras más. De esta forma te será muy sencillo estar presente en las webs de reservas más importantes y conseguir más huéspedes.

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