Si quieres embarcarte en un negocio de alquiler vacacional que termine siendo estable y exitoso, tendrás que hacer algunos cálculos y estudios previos para estar seguro de si la inversión es rentable. En este artículo, descubrirás cómo calcular la rentabilidad de un alquiler turístico, qué gastos conlleva en comparación con un alquiler tradicional y qué otros aspectos son importantes a tener en cuenta.
¿Por qué empezar un negocio de alquiler turístico?
Puedes tener distintos motivos para decidir poner una vivienda como alojamiento turístico. Por ejemplo, tu objetivo puede ser comprar una segunda vivienda para las vacaciones y alquilarla a viajeros cuando no estés allí. Otra razón podría ser como inversión de futuro. También podrías gestionar varios alojamientos vacacionales para incrementar tus ingresos. Hay muchas razones para dedicarse a ello, pero todas tienen algo en común: la rentabilidad del alquiler es palpable.
Al fin y al cabo, nadie quiere embarcarse en un proyecto que genere pérdidas y que no vaya a ser rentable. Aquí es donde entra en juego el cálculo de la tasa de rentabilidad de un alojamiento turístico.
¿Cómo se calcula la rentabilidad de una vivienda vacacional?
Para hacerte una idea de la tasa bruta de rentabilidad de tu alquiler vacacional, necesitarás conocer:
- el precio de compra del inmueble, incluidos los gastos de notaría y gestoría.
- los ingresos anuales estimados.
Pongamos un ejemplo concreto. Si, por ejemplo, compras un inmueble con capacidad para dos viajeros por 220.000 euros, con todos los gastos incluidos, y tienes intención de alquilarlo 120 noches, por ejemplo si tu inmueble está en una de las ciudades donde se ha introducido un límite. La estancia por noche deberá ser 100 euros.
Calcularemos tasa de rentabilidad del siguiente modo: ingresos/precio x 100
En nuestro ejemplo: (100×120)/220000 x100 = 5,4%.
Este cálculo te dará la tasa bruta de rentabilidad. Para obtener la tasa de rentabilidad neta, tendrás que deducir tus gastos y costes fijos.
¿Cuáles son los distintos gastos de los alquileres vacacionales?
Para obtener una tasa de rentabilidad neta, tendrás que deducir varios costes a lo largo de un año.
Obras de reforma
Puede que tu vivienda necesite una puesta a punto o una reforma importante. Ya se trate de una mano de pintura, una reforma completa o incluso un rediseño total, todo cuesta dinero y conlleva diversos niveles de gasto. Realiza un presupuesto a medida y ciérnete a él, de manera que no acabes superando ese umbral de gasto.
Gastos de gestión
Según tu situación y tu proyecto, puede que tengas que pagar gastos de gestión. Estos gastos de gestión de un alquiler vacacional podrían corresponder a los de un conserje o una agencia de alquiler turístico, si no gestionas tú mismo el inmueble.
Si gestionas tú mismo la propiedad y utilizas un channel manager como Smoobu, por ejemplo, recuerda incluir estos costes en tus gastos.
El préstamo bancario
Puede que no hayas heredado una propiedad ni la hayas comprado directamente con todos tus ahorros. Por ello, has pedido un préstamo bancario. Las cuotas mensuales se incluyen en tus gastos.
Gastos de mantenimiento
Puedes llamar a una empresa de limpieza para que limpie y mantenga la vivienda en condiciones óptimas entre una reserva y otra.
Gastos de copropiedad
Si tu vivienda de alquiler está en copropiedad, también tendrás que pagar los gastos de la copropiedad por su mantenimiento y por el mantenimiento de las zonas comunes. De vez en cuando, también tendrás que hacer reparaciones en la fachada, el tejado, pintar las zonas comunes, etc.
Gastos fijos
Ya sean las facturas de electricidad, agua o calefacción, o el seguro a todo riesgo, hay muchos gastos a tener en cuenta.
También debes tener en cuenta que tendrás que pagar el impuesto sobre bienes inmuebles, que suele calcularse en función de su valor.
Fiscalidad
Existen diferentes escenarios fiscales en función de tu proyecto, de los ingresos que generes y del estatus de tu empresa (si la tienes). No dudes en consultar los sitios web oficiales para informarte sobre este aspecto más específico.
Marketing
Si anuncias tu alquiler vacacional en Google, por ejemplo, o en las redes sociales mediante publicaciones patrocinadas, tendrás que incurrir en ese gasto extra. No olvides tener en cuenta tu presupuesto de comunicación y marketing, si procede.
Gastos imprevistos
¿Se estropea un depósito de agua caliente o un radiador? ¿Un cambio de ropa de cama? ¿Actualizar el contador de la luz? Podrías tener que hacer frente a una serie de imprevistos. Es buena idea reservar un presupuesto para gastos imprevistos.
¿Cómo puedes mejorar la rentabilidad de tu alquiler vacacional?
Ubicación geográfica
La ubicación geográfica es importante a tener en cuenta. Las zonas turísticas tienen ese factor a favor, pero la competencia puede ser igual de feroz. Por eso te recomendamos encarecidamente que hagas un estudio de mercado. Un piso o una casa junto al mar en una localidad costera, o en una buena ubicación en general, atraerá a más viajeros potenciales.
Además de las zonas turísticas, las ciudades suelen ser lugares populares para alojarse con amigos o para pasar un fin de semana en pareja, o unos días como parte de un viaje de negocios. La naturaleza también atrae cada vez más a los viajeros que buscan paseos, una desintoxicación digital y la oportunidad de volver a conectar con lo esencial.
La competencia
Tus competidores también influirán en la rentabilidad del alquiler vacacional. Si hay muchos en la zona y la oferta supera a la demanda, por ejemplo, puede que los niveles de ocupación sea bajos. En consecuencia, es posible que no tengas la tasa de ocupación esperada y, por tanto, los ingresos asociados.
En cuanto a la competencia, será importante analizarla para ver cómo se compara tu proyecto con ellos, y esto también te ayudará a definir el precio por noche.
En todos los casos, diferenciar tu negocio de la competencia es un activo que puedes aprovechar.
Tu proyecto
Lo que ofrezcas a los viajeros también contribuirá al interés que muestren por tus anuncios en las plataformas de alquiler antes de hacer una posible reserva. Centrarte en la calidad, la limpieza, los servicios, un diseño interior atractivo y, por qué no, un tipo de alquiler poco habitual, son formas serias de aumentar el atractivo de tu oferta y, con mayor motivo, tu rentabilidad.
Una experiencia óptima para el huésped
Ofrecer lo mejor a tus viajeros aumentará indirectamente la rentabilidad y los ingresos mensuales. Un huésped satisfecho te dará una valoración excelente en las plataformas de reservas. Por tanto, si sacas partido de una experiencia de calidad del viajero y de los comentarios que la atestiguan, inspirarás a los futuros viajeros a reservar tu alojamiento. La tasa de ocupación aumentará, y también los ingresos.
En conclusión
Es importante tener en cuenta que esta información y estos cálculos proporcionan una estimación de la rentabilidad de un alquiler vacacional, pero otros factores como la ocupación real, la estacionalidad (temporada alta y baja), la competencia y los costes imprevistos pueden influir en los resultados reales. Por tanto, es aconsejable realizar un estudio de mercado exhaustivo y consultar a un profesional inmobiliario o contable para que te asesore de forma específica sobre tu situación.
