Empezar un negocio de alquiler vacacional: las claves, paso a paso

¿Quieres comprar un apartamento, una casa o ya tienes una propiedad y estás pensando en convertirla en una vivienda vacacional? Empezar un negocio de alquiler vacacional puede resultar un poco difícil al principio, sobre todo si uno no está familiarizado con las herramientas, precios y normativas. Por eso queremos contarte cómo empezar un negocio en Airbnb o en cualquier otro portal de reservas paso a paso.

Para evitar que cometas errores durante el comienzo de tu negocio y para obtener la máxima rentabilidad de tu alquiler vacacional, empezaremos por los primeros pasos para comenzar a gestionar una vivienda vacacional.

Cómo alquilar un piso turístico: los primeros pasos

¿Cuándo puedes alquilar una vivienda para alquiler vacacional?

El éxito de los alquileres vacacionales viene acaparando portadas, informes y diversas opiniones. Son muchas las ciudades que, a raíz del crecimiento del mercado de alquileres vacacionales, han tenido que regular las bases para la legalización de los alojamientos turísticos. Esto ocurre especialmente en ciudades grandes en las que el número de alquileres disponibles es escaso o el precio ha subido a causa de la gentrificación.

Para cuidar que los alquileres de vacaciones no repercutan negativamente en la vida de los locales, es conveniente consultar la normativa autónomica o localidad respecto a los alquileres vacacionales para cerciorarte de los requisitos para el alquiler turístico.

Declaración de impuestos

Dado que el alquiler vacacional se ha convertido en una actividad económica por sí misma, que además puede llegar a ser bastante rentable, se ha hecho necesario que los anfitriones confirmen sus ingresos y realicen la declaración de los mismos a Agencia Tributaria.

Los impuestos del alquiler vacacional varían según el tipo de hospedaje que ofrezcas.

• Si tu alojamiento turístico ofrece servicios de hospedaje (recepción de huéspedes, servicios de limpieza y/o lavandería, custodia de equipaje, etc.) se considera una actividad empresarial, y por tanto sujeta a impuestos:

De entre estos impuestos, tendrás que abonar el IVA (de un 10%, incluido en la factura del alquiler vacacional) y el IRPF (impuesto sobre la renta de personas físicas) que equivale al rendimiento de tu negocio de alquiler.

• Si tu alquiler vacacional no ofrece ningún servicio de alojamiento, los impuestos son distintos:

No necesitas pagar IVA, pero sí ITP (impuesto sobre transmisiones patrimoniales), el cual variará dependiendo de la Comunidad Autónoma en la que factures. El IRPF también es necesario, y deberás calcularlo mediante la diferencia entre gastos deducibles e ingresos.

Emitir facturas

Es conveniente emitir facturas a tus huéspedes, incluso muchos te la requerirán una vez abandonado la vivienda. Para ti, las facturas son una buena solución para llevar mejor cuenta de tus reservas y facturación. En nuestra guía especial encontrarás mucha más información sobre este tema y sobre cómo Smoobu puede ayudarte.

Seguro de alquiler de vacaciones

Como propietario de un alquiler vacacional, tienes que protegerte en caso de problemas. Lo mejor sería contratar un seguro. Especialmente si tu alojamiento vacacional tiene un alto índice de ocupación y tienes una constante afluencia de huéspedes. Los incidentes pueden ocurrir rápidamente y sin un seguro que te ampare, los problemas no harán más que empezar.

No hace falta gastar mucho dinero en seguros; un simple seguro de responsabilidad civil bastaría para accidentes a terceros. Pero si prefieres quedarte más tranquilo, hay muchas otras opciones especiales para el mercado del alquiler turístico que pueden interesarte. Hemos dedicado una guía especial para abordar este tema en profundidad, échale un vistazo aquí.

Cómo establecer un modelo de plan de negocio para alquileres de vacaciones

Antes de empezar a alquilar una vivienda turística, tienes que pensar desde el principio en el tipo de huésped en el que quieres centrarte. Cuantos más grupos tengas en cuenta al planificar tu alojamiento, más clientes potenciales tendrás. Piensa en familias con niños pequeños, parejas o nómadas digitales que buscan un lugar agradable para teletrabajar, etc.

¿Cuáles son las necesidades de tus huéspedes?

Piensa siempre en tu grupo objetivo cuando diseñes y equipes tu vivienda turística. Por ejemplo, ¿cuáles son las necesidades de las familias con niños o qué necesita un visitante en viaje de negocios? Nuestra completa guía sobre el equipamiento esencial te dará ideas de los principales elementos que debes tener en tu vivienda de alquiler.

Escribe un anuncio que sea atractivo

Una vez que tu alquiler de vacaciones esté equipado y listo para recibir a futuros inquilinos, es el momento de crear anuncios en las plataformas de alquiler . Redacta un anuncio atractivo y presenta tu casa de vacaciones de la mejor manera posible, sin prometer lo imposible. De hecho, la honestidad es esencial para no decepcionar a tus huéspedes y evitar las críticas negativas.

Para preparar tu anuncio en los típicos sitios de reservas como Airbnb, Booking.com o Vrbo, descubre consejos y trucos en nuestra guía dedicada a la redacción del anuncio perfecto.

Obtén el precio perfecto con una herramienta de precios

Una tarificación eficaz es esencial para la rentabilidad de tu negocio. Sin embargo, debes tener tacto: si tus precios son demasiado altos, los huéspedes potenciales reservarán con la competencia. Si tus precios son demasiado bajos, no obtendrás ningún beneficio e incluso puedes perder dinero.

Si usas Smoobu, sabrás que puedes ajustar tus precios de forma muy sencilla y automática. Nuestra guía te permite profundizar más en todo lo relativo a precios inteligentes.

Instrucciones de uso del alquiler de temporada: sitios de reserva y gestión del alquiler

Plataformas de reserva

Para llegar al mayor número posible de huéspedes potenciales lo mejor es registrarte y publicar anuncios en las plataformas de reserva. Las mayores plataformas son Airbnb, Booking.com y Vrbo, que operan a nivel internacional. También hay otras webs de reserva más centradas en mercados más pequeñas. Hemos recopilado una muestra de las plataformas de reserva más convenientes para anfitriones como tú.

Tu propia página web para obtener reservas directas

Deberías considerar la posibilidad de crear tu propio sitio web para tus alquileres a corto plazo. Esto te hace independiente de los portales de reservas y te permite conseguir reservas directas sin comisión. Además, tus viajeros tampoco tendrán que pagar tasas de reserva. Con la herramienta de creación de sitios web Smoobu, puedes crear fácilmente tu propio sitio web, sin necesidad de tener conocimientos de diseño o programación.

Un software para alquileres vacacionales

Cuando tu alquiler de vacaciones se ofrezca en varios canales de reserva, tendrás cada vez más trabajo para mantener actualizados los calendarios de reserva en los distintos sitios. Es imprescindible que te ciñas a estos horarios o te arriesgas a tener que lidiar con situaciones de doble reserva. Y podríamos prescindir de problemas tan fácilmente evitables…

Un channel manager puede ayudarte a gestionar tus reservas y mucho más. El programa sincroniza tus calendarios en tiempo real en todas las plataformas y también te ofrece muchas posibilidades de automatización para la comunicación con tus viajeros.

¿Gestionar tu alquiler tú mismo o contratar a una gestora?

Cuando se trata de alquilar pisos de vacaciones, la cuestión básica es si te ocuparás tú mismo de la gestión o si confiarás esta tarea a una agencia de gestión. El tiempo necesario para la gestión depende del número de propiedades que tengas. Una agencia te quitará parte del trabajo, pero hay costes adicionales y perderás el aspecto social del alquiler vacacional.

Si gestionas tú mismo tu alquiler de vacaciones, tienes todo el control. Además, un sistema de gestión de propiedades (PMS) puede facilitarte el trabajo y ahorrarte muchas horas de trabajo. Estas soluciones de software te evitan trabajar con innumerables hojas de cálculo de Excel y te ayudan a gestionar y aceptar reservas en línea con sólo unos pocos clics.

Aprovecha el tirón de las redes sociales

Para dar a conocer tu alquiler, construir tu marca y generar reservas adicionales, puedes crear una página de Instagram y Facebook. Para saber cómo utilizar las redes sociales con éxito para tu alquiler vacacional, consulta nuestra guía sobre las redes sociales.

Conclusión: la preparación es clave

Ciertamente, hay muchas cosas que preparar antes de empezar en el mundo del alquiler de viviendas turísticas. Pero una vez que hayas preparado el terreno y tengas un gestor de canales que te apoye en el día a día de tu nuevo negocio, alquilar tu apartamento turístico o casa rural será más que fácil.

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