Ley de alquiler vacacional en España: ¿en qué consiste la normativa?

A día de hoy no existe una normativa de alquiler vacacional en España de forma unitaria y centralizada, sino que la competencia para regular el número de viviendas vacacionales, los permisos y servicios de alojamiento y el otorgamiento de licencias recae sobre las comunidades autónomas, que ejercen sus propias decisiones en el ámbito territorial turístico.

De forma que para saber qué requisitos para alquiler vacacional se imponen en tu zona, deberás consultar directamente con los organismos autonómicos destinados a tal propósito. En España, la actividad turística es regulada de forma local por ayuntamientos o cabildos, por lo que el ámbito de aplicación está mucho más localizado.

La proliferación de viviendas vacacionales ha llevado a cada comunidad autónoma a endurecer los requisitos establecidos anteriormente, con el fin de controlar el mercado del alquiler y asegurar que la finalidad lucrativa entra dentro de los parámetros fiscales dictados por el Ministerio de Hacienda.

En cualquier caso, el propósito de esta guía es ofrecerte de forma íntegra e informativa la normativa aplicable en tu zona para que puedas proceder a regentar una vivienda con fines turísticos en el menor tiempo posible.

Andalucía

 

Andalucía es una de las regiones españolas más visitadas y amadas sobre todo por turistas internacionales. Su patrimonio histórico y cultural, la naturaleza y parques nacionales, así como el clima perfecto durante la mayor parte del año hacen de Andalucía un sitio perfecto para la proliferación de apartamentos turísticos. El rápido incremento en el número de viviendas turísticas registradas en ciudades como Sevilla, Córdoba o Granada ha llevado a una regulación especial por parte de Junta de Andalucía.

El ámbito de aplicación de la normativa distingue entre dos tipos: apartamentos turísticos y viviendas con fines turísticos. ¿Cuál es la diferencia entre ambos?

• Apartamentos turísticos en Andalucía

Los apartamentos turísticos se catalogan como establecimientos de uso turístico, es decir, que prestan un servicio de alojamiento y otros servicios complementarios propios del sector hotelero. La normativa no define un número concreto de plazas, y uno de los requisitos exigidos es que las estancias no sobrepasen los 45 días. Los apartamentos turísticos se consideran un servicio público y por ello la normativa turística es más estricta para ellos.

• Viviendas con fines turísticos en Andalucía

Por su parte, las viviendas con fines turísticos solamente pueden prestar servicio de alojamiento y sí tienen unas plazas límites para huéspedes y de estancia, con un máximo de 60 días.

Si eres un pequeño propietario, lo más sencillo es que te registres como vivienda con fines turísticos, ya que las exigencias burocráticas son menores y no tendrás que ofrecer servicios complementarios fuera del régimen de alquiler temporal.

Cada tipo de vivienda vacacional se acoge a una normativa distinta (Decretos de 2010 y 2016, respectivamente), pero ambas comparten exigencias comunes: poseer un certificado de eficiencia energética, hoja de reclamaciones, registro de viajeros, prestar servicios de limpieza y acreditación de que la vivienda vacacional es tuya o tienes derecho a usarla.

• ¿Cómo dar de alta un apartamento turístico en Andalucía?

1. Acredita el IBI de la vivienda: necesitas una declaración catastral de la vivienda vacacional, por ejemplo, basta con un justificante de haber pagado el impuesto sobre la vivienda.
2. Certificado de empadronamiento en la localidad donde se ubica la vivienda.
3. Licencia de ocupación.
4. Justificante de que eres titular o posees derechos sobre la vivienda.
5. Presentar la declaración responsable: es el documento más importante, el cual puedes encontrar aquí. Basta con presentarlo online o presencialmente en una Oficina de Registro. Es un trámite totalmente gratuito. Cuando todo esté en regla, tendrás que pasar una inspección de turismo.

Cataluña

La situación en Cataluña es bastante complicada, principalmente porque ciudades como Barcelona han sacado adelante proyectos de ley para frenar el número de viviendas turísticas, aunque la Generalitat posee su propia normativa sobre apartamentos turísticos.

• Normativa sobre alquiler turístico en Cataluña

La Generalitat exige una serie de requisitos para que una vivienda pueda ser usada como actividad turística: la vivienda debe estar alquilada al menos dos veces al año pero no más de un mes por huésped; no puede superarse el número de personas que permite la cédula de habitabilidad; debe de haber servicio de limpieza y los elementos propios para el uso del alojamiento.

Para poder regular la situación de tu alquiler turístico, deberás presentar notificarlo en el Registro de Turismo de Cataluña (RTC). Es importante que registres la vivienda en este organismo, ya que las multas por regentar un alojamiento turístico ilegal son bastante altas.

• Alojamiento turístico en Barcelona: la excepción

El ayuntamiento de Barcelona acordó en 2017 la elaboración de un plan especial para la ciudad condal, llamado PEUAT, con la finalidad de regular una situación que estaba afectando a la vida de los locales. Así, las viviendas con fines turísticos solo pueden ubicarse en ciertas zonas, como el casco histórico, anulando los permisos para nuevas viviendas en muchos casos.

Aun así, ahora mismo no se están condenciendo más licencias turísticas en la mayor parte del centro de Barcelona, pero algunas zonas de la periferia sí pueden acoger nuevas viviendas turísticas.

Islas Canarias

El alquiler de viviendas vacacionales en la Comunidad Autónoma de Canarias tampoco carece de dificultades. Tras varias leyes y regulaciones, en Canarias solo se permite el alquiler de viviendas con fines turísticos en suelo clasificado como tal. La normativa aplicable en Canarias regula también las bases para que los apartamentos turísticos puedan ser adecuados, como contar con una placa distintiva en el exterior de la vivienda, hoja de reclamaciones, registro de viajeros, y la correcta dotación y equipamiento del inmueble.

• Dar de alta un alojamiento turístico en Canarias

1. Acredita la titularidad y el registro de la vivienda en el IGIC de Canarias, presentando el modelo 400.
2. Debes poseer un certificiado de eficiencia energética.
3. Haber contratado un seguro de responsabilidad civil.
4. Presentar la declaración responsable presencialmente o a través de la web del Gobierno de Canarias.
5. Redactar un contrato de alquiler vacacional antes de empezar con la actividad turística.

 

Comunidad de Madrid

La ciudad de Madrid también ha sufrido una auténtica masificación de viviendas vacacionales similar a la de otras comunidades autonómas en los últimos años, lo que ha llevado al consistorio de la ciudad a aprobar un plan especial de alojamiento. El Plan de Hospedaje del Ayuntamiento de Madrid divide la ciudad por zonas que, conforme más cerca del centro, tendrán unos límites para intentar que la actividad turística no afecte a la vida de los madrileños. Por eso, solo se permiten viviendas vacacionales en locales bajos o primeras plantas de los edificios, para molestar lo menos posible a los vecinos.

Sin embargo, esta normativa local es mucho más relajada, si la comparamos con las de otras ciudades españolas, ya que los propietarios no tendrán que realizar ningún trámite burocrático si alquilan la vivienda turística menos de 90 días al año.

Para saber más sobre la legislación en Madrid, puedes consultar la web del gobierno, ya que algunas de estas cuestiones están aún sometidas a trámite.

Islas Baleares

Las viviendas vacacionales en las Islas Baleares son un tema escabroso. Recientemente, el gobierno balear ha prohibido la creación de nuevas viviendas vacacionales para los próximos 4 años, una decisión que favorece a la industria hotelera.

Comunidad Valenciana

La Comunidad Valenciana permite que particulares puedan arrendar sus viviendas vacacionales sin necesidad de registro si no sobrepasan los 60 días al año. Como ocurre en Madrid, la vivienda turística solo podrá situarse en el primer piso del edificio, sin compartir planta con viviendas habituales.

Las leyes de alquiler vacacional en el resto de España

Puede darse que en tu comunidad autónoma no haya una ley específica sobre alquiler vacacional, pero no obstante te animamos a consultar el marco normativo en los órganos competentes. En nuestra guía para anfitriones que están empezando te contamos lo que debes saber para poner en marcha una vivienda turística y convertirla en un negocio solvente, desde la declaración de impuestos al contrato de alquiler.

No olvides que Smoobu te ayuda en todas las facetas de tu negocio de viviendas vacacionales para que puedas ahorrar el máximo de tiempo y preocupaciones en tu día a día.