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Vale la pena per i proprietari di case vacanze e gli host di affitti a breve termine inserire un annuncio e affittare tramite Airbnb? Nella nostra guida scoprirai quali vantaggi offre questo portale di prenotazione.

Airbnb è una delle maggiori piattaforme online per la prenotazione e l’affitto di alloggi turistici. Mette in contatto i proprietari privati (conosciuti anche come host) e gli ospiti. Anche se promuovi già la tua casa vacanze attraverso altri portali di prenotazione come Booking.com, Vrbo o il tuo sito web, ha senso creare un profilo anche su Airbnb. In questo modo potrai rivolgerti a un nuovo gruppo target generalmente più giovane e avere maggior successo con la tua attività di host di affitti a breve termine.

Un Channel Manager come Smoobu (Preferred Plus Partner di Airbnb dal 2018 ad oggi) ti aiuta a tenere traccia delle tue prenotazioni e ad evitare l’overbooking. Il software sincronizza infatti i tuoi calendari di prenotazione su tutti i tuoi portali in tempo reale. In questo modo, se un ospite prenota il tuo alloggio su Airbnb, Smoobu farà in modo che le stesse date vengano bloccate su tutte le altre piattaforme che utilizzi. Ma prima di affrontare quest’argomento, cos’è esattamente Aribnb e come si usa?

Cos’è Airbnb?

Airbnb è una società che si occupa di annunci di affitti, fondata nel 2008 da Brian Chesky, Joe Gebbia e Nathan Blecharczyk a San Francisco. In questo spazio virtuale i proprietari privati di case vacanze possono pubblicizzare le loro proprietà. I viaggiatori, invece, utilizzano questa piattaforma per cercare e prenotare case in affitto per brevi periodi in tutto il mondo.

Per permettere tutto questo, Airbnb fornisce la sua piattaforma sia sotto forma di un sito web che come app mobile, e aiuta durante tutto il processo. In cambio del contatto tra host e ospiti, il portale fa pagare una commissione per ogni prenotazione. Entreremo nel dettaglio dell’ammontare e della composizione di questa commissione più avanti in questa guida.

Gli inizi come Airbed & Breakfast

Al principio, Airbnb era una piattaforma attraverso la quale i privati potevano affittare le stanze libere nei loro appartamenti in città, ecc. per ottenere qualche guadagno extra. Pertanto, il portale di prenotazione era originariamente chiamato Airbed & Breakfast (“letto e colazione”). Il nome è stato abbreviato in “Airbnb” nel tempo.

Inizialmente, si trattava d’incontrare persone simpatiche e mostrare loro la propria città. Gli ospiti non dovevano sentirsi turisti, segregati in un hotel e con la possibilità di visitare solo i luoghi più famosi. Al contrario, avrebbero potuto stringere amicizie con la gente del luogo, conoscerne le abitudini e ovviamente, ottenere i consigli migliori su cosa vedere e quali esperienze fare in quella città.

Dato che gli annunci di Airbnb sono spesso situati in città popolari, sono anche un’alternativa conveniente agli hotel in termini di prezzo. Il primo alloggio affittato tramite Airbnb nel 2008 è stato proprio l’appartamento dei fondatori.

Oggi: alloggi professionali

Nel frattempo, molti padroni di case vacanze, proprietari e host di appartamenti, stanze e alloggi turistici, utilizzano Airbnb per generare un guadagno extra. Prenotare è semplice: il design e la tecnologia di Airbnb si rivolge a un nuovo target, più digitale, che prenota spontaneamente usando i propri smartphone.

Molti host di Airbnb offrono ancora camere singole nei loro appartamenti e case, ma spesso anche case e residenze secondarie. Alcuni pubblicizzano le loro proprietà solo di tanto in tanto, quando sono in vacanza, mentre altri le affittano in modo permanente.

In seguito al suo lancio in borsa all’inizio del 2021, Airbnb decise di crescere anche nelle zone più famose per le vacanze fuoriporta. Dopo tutto, le prenotazioni qui sono spesso molto più lunghe rispetto ai viaggi in città. Per Airbnb, soggiorni più lunghi significano più entrate e sono quindi una grande area di crescita. Per i proprietari di case vacanze nelle maggiori zone turistiche, questo sviluppo si riflette in una quota di prenotazioni Airbnb in costante aumento.

Nel frattempo, secondo un sondaggio di Statista, 2 milioni di host, proprietari e affittacamere in tutto il mondo hanno scelto Airbnb per pubblicare i loro annunci (da giugno 2021). Ciò lo ha reso, chiaramente, uno dei portali di prenotazione più importanti al mondo.

Gli host e gli ospiti della piattaforma si considerano parte della community di Airbnb

Chiunque voglia beneficiare degli strumenti di hosting Airbnb (che sia un proprietario case vacanze o un ospite) deve prima creare un account sul sito di Airbnb. Per farlo, vanno inseriti alcuni dettagli obbligatori. In questo modo la piattaforma di prenotazioni garantisce che si tratti di una persona reale.

Poiché i profili sono valutati, l’ospitalità su Airbnb è particolarmente gratificante: grazie a un buon servizio, gli host possono aumentare la loro visibilità e di conseguenza, le prenotazioni.

Istruzioni: come faccio ad ospitare su Airbnb?

In questa guida imparerai, passo dopo passo, come diventare un host su Airbnb:

Registrati

Registrati come host sul sito di hosting Airbnb o attraverso la tua app Airbnb. Creare il tuo profilo è gratuito.
Scegli il tipo di alloggio

Qui specifichi se stai affittando un appartamento, una casa vacanze o una stanza singola. Puoi anche impostare se si tratta di un alloggio indipendente o di una stanza non occupata in casa tua.

A questo punto devi impostare quanti ospiti possono soggiornare e dove si trova esattamente la tua proprietà. Inoltre puoi specificare tutti gli extra di cui disponi, come l’aria condizionata, la TV o le aree condivise come piscina o giardino.
Carica le foto

Per gli annunci Airbnb, le foto sono particolarmente importanti, perché sono il punto di forza del tuo annuncio. Dai un’occhiata agli annunci dei tuoi concorrenti per trarre ispirazione. Cosa trovi particolarmente di successo? Cosa dovresti evitare nel tuo annuncio Airbnb?
Descrivi la proprietà e i dintorni

Sii onesto quando scrivi la descrizione e cerca d’illustrare il tuo alloggio nel miglior modo possibile. Il titolo e il testo dovrebbero far venire voglia agli ospiti di prenotare, ma non creare false aspettative. I clienti delusi lasceranno recensioni negative e questo danneggerà la tua reputazione di host su Airbnb. Lo stile è casual e informale. Dare del “tu” è uno standard nella community di Airbnb.
Regole della casa e requisiti per gli ospiti

Oltre alle linee guida di Airbnb (indirizzo e-mail, numero di telefono e informazioni sul pagamento), quali altre informazioni sono richieste agli ospiti per prenotare il tuo alloggio? Qui puoi impostare, per esempio, che debbano accettare le tue regole della casa prima di prenotare. In queste regole puoi specificare se la proprietà è adatta a neonati e bambini piccoli, se gli animali sono ammessi, se è possibile organizzare feste, se è vietato fumare, ecc.
Preferenze di prenotazione

Vuoi che le tue prenotazioni siano sincronizzate nel tuo calendario? Accetti prenotazioni il giorno dell’arrivo o hai bisogno di almeno un giorno di preavviso? Quali sono gli orari check-in e check-out? Qual è la durata minima del soggiorno? Offri affitti permanenti? Ogni proprietario di case vacanze ha le proprie preferenze di prenotazione ed è importante che siano scritte chiaramente sul tuo annuncio.
Consiglio Airbnb: sconto per i primi ospiti

A questo punto Airbnb ti consiglia di offrire uno sconto per le prime tre prenotazioni. Segui questo consiglio, perché guadagnerai punti con i tuoi primi ospiti e otterrai più velocemente recensioni positive. Soprattutto le prime recensioni sono cruciali per il tuo futuro posizionamento. Pertanto, dovresti tenere il prezzo basso all’inizio ed eventualmente aumentarlo in seguito.
Verifica l’account

Puoi verificare il tuo account caricando una documento che certifichi la tua reale identità. Si tratta di un passaggio molto importante in quanto aumenterà la fiducia dei tuoi ospiti.
Pubblica il tuo annuncio

Ecco fatto! Ora puoi pubblicare il tuo annuncio e ricevere presto le tue prime prenotazioni.

Richiesta di prenotazione vs. prenotazione immediata

Su Airbnb hai la possibilità di decidere se i tuoi ospiti devono fare una richiesta di prenotazione o se possono prenotare immediatamente il tuo alloggio. Con la prenotazione su richiesta puoi scegliere i tuoi ospiti ma, in generale, hai più lavoro e devi essere sempre pronto a rispondere velocemente. Molti ospiti fanno richieste per diversi alloggi contemporaneamente, ma alla fine solo un host riceve la prenotazione. Per gli altri, è tutto lavoro inutile.

Le prenotazioni dirette, d’altra parte, hanno molti vantaggi: la maggior parte degli ospiti preferisce questa opzione perché permette loro di pianificare meglio il loro viaggio. Molti viaggiatori filtrano specificamente per “prenotazione immediata” nel portale Airbnb. Quando offri questa opzione, i tuoi alloggi appaiono più in alto nei risultati di ricerca ed è quindi più probabile che vengano prenotati.

Come host, risparmi tempo con questa opzione perché non devi costantemente controllare ed elaborare manualmente le richieste di prenotazione. Puoi quindi automatizzare molti passaggi e ottenere comunque una maggiore occupazione della tua casa vacanza.

Se i tuoi ospiti hanno delle domande prima di prenotare, possono semplicemente inviarti un messaggio.

Con le prenotazioni istantanee aumenti anche le tue possibilità di essere premiato come “Superhost”. Statisticamente, gli alloggi che offrono la prenotazione istantanea hanno il 17% di probabilità in più di essere prenotati e quindi di posizionarsi più in alto nelle liste dei risultati Airbnb.

Cos’è un Superhost Airbnb?

Un “Superhost” è un host Airbnb esperto che ha recensioni particolarmente positive e che può essere preso a modello dagli altri proprietari di affitti turistici. Gli ospiti di Airbnb preferiscono spesso prenotare alloggi dai Superhost perché sanno che avranno molto probabilmente un’esperienza positiva.

Requisiti per lo status di Superhost su Airbnb:

Più di 10 soggiorni o almeno 3 soggiorni a lungo termine (su un totale di 100 giorni): devi avere pazienza, perché questo requisito si soddisfa nel tempo. Più proprietà hai, più veloce riuscirai a raggiungere il numero di soggiorni richiesti.
Tasso di risposta superiore al 90%: anche risposte brevi tramite l’app sono abbastanza sufficienti. L’importante qui è essere veloci e precisi, senza far passare troppo tempo tra un messaggio e l’altro.
Tasso di cancellazione inferiore all’1%: un proprietario di case vacanze si potrebbe trovare nella situazione di dover cancellare un soggiorno in caso di overbooking. Se usi un Channel Manager, come Smoobu, i tuoi calendari e i tuoi prezzi sono sempre aggiornati. Pertanto, come affittuario, non dovresti aver bisogno di fare cancellazioni.
Valutazione complessiva di 4.8 (negli ultimi 365 giorni): di nuovo, il contatto personale è la chiave del successo. Gli ospiti tendono a dare valutazioni migliori se hanno un buon rapporto con il loro host prima e durante il loro soggiorno. Inoltre, non esagerare con i prezzi. Un costo maggiore aumenta di molto le aspettative degli ospiti sulla tua proprietà.

Sincronizza il calendario Airbnb con un Channel Manager

Se vuoi usare Airbnb, oltre ad altre piattaforme di prenotazione, un Channel Manager come Smoobu può farti risparmiare un sacco di tempo e lavoro. Puoi collegare diversi portali (Airbnb, Booking.com, VRBO o portali più piccoli) e sincronizzarli automaticamente tramite il tuo calendario delle prenotazioni.

Con un Channel Manager puoi anche regolare facilmente i tuoi prezzi. Tutto quello che devi fare è decidere e inserire il tuo prezzo base. Le tariffe di servizio dei diversi portali di prenotazione vengono aggiunte automaticamente e inviate ai singoli portali. In questo modo hai meno lavoro manuale da fare e puoi aumentare le tue prenotazioni e i tuoi guadagni.

Il Channel Manager ti aiuta anche con le prenotazioni istantanee. Poiché le disponibilità delle tue case vacanze sono sempre aggiornate nel calendario, si evitano gli overbooking. Airbnb offre anche la possibilità d’importare i calendari iCal. Tuttavia, ti consigliamo di utilizzare un vero Channel Manager con interfaccia API. Questi sono molto più affidabili e soprattutto, si sincronizzano in tempo reale.

Scopri qui come collegare il tuo account Airbnb con Smoobu.

Aumenta le tue entrate con Airbnb

Con Airbnb è tutta una questione di tocco personale. Pensa a ciò che distingue te e la tua casa vacanze dalla concorrenza e crea il tuo stile. Per fare questo, avrai bisogno di una descrizione eccellente e di foto di qualità, prima di tutto.

Trova il giusto prezzo per notte

Trovare le giuste tariffe non è facile. Hai bisogno di esperienza e conoscenza del mercato degli affitti turistici. Pensa a come puoi mantenere i tuoi costi bassi e offrire comunque ai tuoi ospiti il miglior servizio possibile.

In questo modo ti puoi posizionare sull’estremo inferiore della fascia dei prezzi dove è più semplice ottenere prenotazioni, sopratutto agli inizi. La fascia alta invece si basa sulla domanda e sulla concorrenza. Raccomandiamo d’iniziare sempre dal basso e poi aumentare gradualmente il prezzo.

Il soggiorno minimo e le spese di pulizia sono altrettanto importanti per l’ottimizzazione dei prezzi. Se non sei sicuro di come gestire questi costi, puoi decidere di rendere i tuoi prezzi dinamici.

Ottieni recensioni positive su Airbnb

Ogni proprietario di case vacanze che voglia aumentare il numero di prenotazioni, e quindi le entrate, alle proprie strutture turistiche, dovrà prendere in considerazione tutta una serie di aspetti. Non basta infatti che l’annuncio abbia qualche bella foto e una descrizione dettagliata perché venga prenotato. Anche l’esperienza offerta dovrà essere di qualità. Le diverse piattaforme di prenotazione hanno una sezione dedicata alle recensioni degli ospiti, le quali fungono come un metro di valutazione per i potenziali viaggiatori futuri. Ottenere recensioni positive è quindi essenziale per il successo della tua casa vacanze. Per saperne di più, dai un’occhiata alla nostra guida sulle recensioni di Airbnb.

Cosa puoi fare per assicurarti una recensione positiva alla fine del soggiorno dei tuoi ospiti? Un’idea potrebbe essere quella di accoglierli con un regalo di benvenuto. Sorprendi i tuoi ospiti all’arrivo con una bottiglia d’acqua gratuita o specialità locali (vino, frutta, cioccolato). Inoltre, sii sempre amichevole, disponibile e rispondi rapidamente alle domande. Anche un bouquet di fiori freschi può fare miracoli.

Attira ospiti regolari

Trattando i tuoi ospiti con attenzioni speciali, fai in modo di fornirgli la migliore esperienza possibile e ottieni in cambio un feedback positivo. Gli ospiti soddisfatti possono anche diventare clienti abituali, assicurando prenotazioni regolari alla tua struttura turistica. O, come minimo, ti lasceranno una buona recensione e ti raccomanderanno anche al di fuori di Airbnb.

Sii presente per l’ospite. Offri loro supporto e intrattenimento. Non serve necessariamente passare del tempo con loro. Anche un’onesta raccomandazione per un buon ristorante o attività di svago nelle vicinanze possono fare la differenza nella percezione dei tuoi ospiti. Infine, se non hai l’opportunità di un contatto diretto con i tuoi affittuari, assicurati di fornirgli una guida digitale accurata e personalizzata.

Quanto costa Airbnb per gli host?

Iscriversi alla piattaforma e inserire un annuncio è gratuito. Airbnb fa pagare ai suoi clienti una commissione per ogni prenotazione, per cui avrai un costo solo nel momento in cui la tua proprietà viene scelta su questo portale. L’azienda usa questa commissione per finanziare la sua piattaforma online e servizi come il supporto tecnico e quello ai clienti. Soprattutto, Airbnb utilizza gli introiti per trovare ospiti attraverso le sue campagne di marketing.

Puoi scegliere due modelli per questa commissione: o il proprietario della casa vacanze la divide con l’ospite, oppure paga l’intera commissione.

Variante 1: commissione di servizio separata

Nella prima variante, la maggior parte degli host pagano il 3% del prezzo di prenotazione. Gli host Airbnb in Italia, o quelli con rigide politiche di cancellazione, pagano leggermente di più. Airbnb trattiene automaticamente l’importo nel momento in cui versa al proprietario il pagamento della prenotazione dell’ospite. Quindi non deve essere effettuato alcun pagamento extra.

L’ospite paga fino a un massimo del 14,2% di supplemento sul prezzo di prenotazione. L’importo esatto viene visualizzato sul portale prima del pagamento.

Variante 2: l’host paga l’intera commissione

Nella seconda variante, l’host di Airbnb paga l’intera quota. Questa opzione è obbligatoria per gli hotel o gli host che usano un software (come un Channel Manager) per gestire il loro alloggio.

La tassa va dal 14% al 16% e può essere più alta in alcuni paesi non europei o se le condizioni di cancellazione sono severe. Questa cosiddetta tassa solo per l’host è il modello di prezzo più trasparente ed economico ed è sicuramente quello preferito dall’ospite.

Ritenuta fiscale del 21% (cedolare secca) sui guadagni degli host

A partire da gennaio 2024, Airbnb applicherà una ritenuta fiscale del 21% sul guadagno lordo degli host non professionisti derivante da soggiorni brevi (fino a 30 notti). L’importo trattenuto verrà versato all’Agenzia delle Entrate, come stabilito dall’articolo 4, comma 5-bis, del Decreto-legge 50/2017. La piattaforma di prenotazione fornirà ai suoi host la certificazione unica su base annuale, necessaria per la dichiarazione dei redditi.

Per host non professionisti si intende tutti quei proprietari o gestori di affitit brevi che affittano meno di cinque alloggi e non sono titolari di partita IVA. Per maggiori informazioni, dai un’occhiata a questo articolo.

Conclusione: ragioni per cui dovresti pubblicizzare la tua casa vacanze su Airbnb

Airbnb è molto utile quando si affittano case e appartamenti per le vacanze come ulteriore piattaforma di prenotazione, in quanto ti permette di rivolgerti a un nuovo e più ampio target di ospiti internazionali. Gli utenti di Airbnb spesso prenotano con poco preavviso e tu eviti di lasciare inutilmente libera la tua proprietà.
Il sistema di valutazione a stelle di Airbnb mostra ai tuoi potenziali ospiti che sei un host, un proprietario o un padrone di casa serio. Inoltre hai la possibilità di valutare se gli ospiti sono affidabili, in quanto anche loro ricevono una recensione da parte dell’host, e quindi evitare problemi.
Se pubblicizzi la tua casa vacanze anche su altre piattaforme come Booking.com, Vrbo ecc. è meglio utilizzare un Channel Manager per evitare l’overbooking. Smoobu è ideale per questo, essendo Preferred Plus Partner di Airbnb.

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