La tassazione di Airbnb ha diviso la scena dei proprietari di appartamenti negli ultimi anni: in molti hanno goduto di una tassazione sugli affitti al 3%.
Alcuni senza sapere che erano gli ospiti a dover pagare tasse aggiuntive; altri invece hanno subito questo disagio, in quanto spesso hanno dovuto accettare prezzi finali sfavorevoli a causa della quota variabile delle tariffe degli ospiti che non poteva essere modificata, anche per esempio passando da 101 a 99 euro.
Con questa scelta, si dovrebbe essere giunti ad una fine. Airbnb annuncia un cambiamento fondamentale in questo modello. Dopo l’apertura per gli alberghi ha compiuto un ulteriore passo avanti nell’avvicinarsi ai classici portali di prenotazione come Booking.com, Expedia o Agoda.
Infatti, anche i portali di case di vacanza prevedono il pagamento di tutte le commissioni da parte del locatore.
Chi è stato colpito dal nuovo modello di Tassazione di Airbnb?
Prima di entrare nel dettaglio dei cambiamenti, chiariamo prima di tutto chi sono i soggetti interessati. Non tutti i proprietari sono interessati dalle nuove norme.
Zone geografiche: Asia del Pacifico (escluso il Giappone), Europa, Medio Oriente e Africa. Non mi è del tutto chiaro perché il Giappone o il Nord e Sud America non siano stati colpiti. Si può tuttavia presumere che qualora le vendite di Airbnb crescano, ad un certo punto aumenteranno anche le tasse.
Tempo di creazione dell´annuncio: Dal 4 Giugno, sia i nuovi annunci che vanno online, sia quelli che verranno collegati a un Channel Manager. I proprietari che precedentemente hanno già affittato tramite Airbnb possono ancora utilizzare il vecchio modello.
Categoria: è possibile assegnare un annuncio di Airbnb ad una certa categoria. In ogni caso viene coinvolto tutto ciò che rientra nella categoria “Ospitalità Tradizionale”: hotel, boutique hotel, residence, B&B dovranno passare al nuovo modello. Gli alloggi individuali come appartamenti per le vacanze, camere private, case intere, interi appartamenti possono scegliere quale opzione utilizzare. Ma lo standard sarà la nuova tassa per i soli proprietari.
Prima di entrare nel nuovo modello di tasse, lasciatemi spiegare brevemente il vecchio modello: i proprietari pagavano il 3%; se le condizioni di cancellazione erano molto severe, allora veniva aggiunto un ulteriore 2%, arrivando quindi a pagare il 5%. L’ospite pagava tariffe variabili tra il 5% e il 20% che dipendevano dall’offerta, dalla domanda e dal momento della prenotazione. Ora tutti si sono accorti di quanto ciò fosse complicato e poco trasparente.
Prova Smoobu. 30 giorni gratis
Il nuovo modello di tassazione Airbnb
Il nuovo modello sembra rendere tutto molto più semplice: a partire dal 4.6.2019 è possibile attivare la tassa solo per il locatore. Questo significa che il padrone di casa si assume l’intera tariffa che normalmente si aggira sul 14%. Alberghi e categorie degli “ospiti tradizionali” sopra descritte, rimangono sempre al 15%. Per entrambi si aggiunge il 2% nel caso siano presenti condizioni di cancellazione molto severe.
Al fine di rendere le differenze più chiare ecco un esempio:
Nel vecchio modello un padrone di casa indicava 100€ come prezzo ed il 3% veniva trattenuto da Airbnb, cosicché solo 97€ venivano pagati al proprietario.
Inoltre, l’ospite doveva pagare una cifra aggiuntiva variabile, ossia una percentuale compresa tra il 5 e il 20 per cento.
Prendiamo, per fare l’esempio, il valore centrale del 13%. Quindi la spesa complessiva, per una notte, per l´ospite era di 113€ ma di questi, solo 97€ arrivavano al padrone di casa.
La quota totale delle commissioni ammonta quindi in questo esempio a circa il 16,5%.
Come si divide il tutto è quindi quasi secondario. La maggior parte dei proprietari hanno collaborato contro questo sistema, postando la propria offerta su Airbnb a qualche euro in meno rispetto agli altri portali di prenotazione.
Altrimenti Airbnb sarebbe stato quasi sempre il più costoso nel confronto diretto tra gli altri. Fatto che, probabilmente, è una delle ragioni principali dell´innovazione.
Come si comporta questa prenotazione nel nuovo modello? Supponiamo che il proprietario non faccia nulla e lasci lo stesso prezzo, cambia solo la tassazione. Quindi il 14% dei 100€ sarà trattenuto e il proprietario riceverà 86€. In ogni caso più semplice ma anche molto meno entrate per il padrone di casa.
Cosa bisogna sapere con la nuova tassazione di Airbnb?
Questa situazione viene contrastata adeguando il proprio prezzo verso l’alto, in modo da continuare a ricevere 97€. Se ipotizziamo una tassa al locatore del 14%, si tratterebbe di quasi 113 euro, che ora vengono inviati ad Airbnb.
Soprattutto i proprietari che spesso regolano i loro prezzi dovrebbero lavorare con un software come Smoobu. Con questo software è possibile infatti inserire diversi supplementi percentuali sui diversi portali. In questo modo il pagamento e le prestazioni saranno simili per tutti i portali di prenotazione.
Vantaggi e Svantaggi della nuova tassazione di Airbnb
Prima di trarre una conclusione, riassumiamo ancora una volta i pro e i contro:
Vantaggi
- Chiara trasparenza dei prezzi per i proprietari e gli inquilini
- Si raggiunge esattamente il prezzo finale desiderato (es. 99€)
- Nessuna spesa per l’ospite. Affinché l’ospite possa percepire il tutto come più economico
- Più prenotazioni secondo la dichiarazione di Airbnb
Svantaggi
- Tasse più alte a prima vista
- Necessario adeguamento del prezzo
Conclusione
A nostro avviso, i vantaggi del nuovo regolamento superano chiaramente gli svantaggi. Le tasse per gli ospiti mi sono sempre sembrate troppo alte. Ora è chiaramente regolamentato, prevedibile e controllabile. La mia raccomandazione è di avvalersi di questa opzione della tassa per i soli proprietari.
