Come si calcola il rendimento di una casa vacanza?

Se hai intenzione d’intraprendere un progetto di locazione turistica solido e di successo, calcoli e ricerche preliminari per essere sicuro del tuo investimento. In questo articolo scoprirai come calcolare il rendimento della tua casa vacanze, quali sono gli oneri e le spese legate a un’attività di affitti brevi e in che misura questo progetto influenzerà il tuo capitale.

Perché avviare un’attività di locazione turistica?

Le ragioni che ti potrebbero spingere ad avviare un’attività di locazione turistica sono varie. Ad esempio, il tuo obiettivo potrebbe essere quello di acquistare una seconda casa per le tue vacanze e affittarla sui siti di prenotazione come Booking.com o Airbnb quando non la usi. Un’altra ragione potrebbe essere il desiderio di fare un investimento per il futuro. Oppure potresti aver ricevuto un immobile in eredità e non sapere se conviene affittarlo o venderlo. I motivi alla base del voler avviare un’attività di case vacanze sono molti, ma tutti hanno una cosa in comune: la redditività.

Dopo tutto, nessuno vuole imbarcarsi in un progetto ad alto rischio e con poche prospettive di successo. È qui che entra in gioco il calcolo del tasso di rendimento degli affitti stagionali.

Come si calcola il tasso di rendimento di un affitto stagionale?

Per avere un’idea del tasso di rendimento lordo del tuo affitto stagionale, ti serviranno:

• Il prezzo di acquisto dell’immobile, comprese le spese notarili e la provvigione dell’agenzia immobiliare.
• La stima del tuo reddito annuo.

Esempio: scopri il tasso di rendimento del tuo immobile

Facciamo un esempio concreto. Poniamo che acquisti una casa vacanze per un totale di 220.000€, spese incluse, e che lo vuoi affittare per 200 notti ad un prezzo di 90€ per notte. Per ottenere il tasso di rendimento di questo investimento immobiliare, devi dividere il reddito netto per il prezzo d’acquisto, e moltiplicare per 100: il numero ottenuto sarà, in termini percentuali, il rendimento.

• Nel nostro esempio, il reddito lordo sarà: 200 notti x 90€ = 18.000€
• Il tasso di rendimento lordo della tua casa vacanze sarà: 18.000/220.000×100 = 8,2%

Per ottenere il tasso di rendimento netto, che ti permette di capire se investire o meno in questa casa vacanza, dovrai prima dedurre i costi fissi e le spese dal reddito lordo, e poi fare la stessa operazione.

Nota bene: un affitto breve, per essere considerato un buon investimento, dovrebbe produrre un tasso di rendimento netto almeno del 5%.

Quali sono i costi fissi e le spese di un affitto stagionale?

Per ottenere il tasso di rendimento netto, dovrai dedurre tutte le spese relative alla tua casa vacanze che si verificano durante l’anno. Ecco alcune spese da tenere in considerazione.

Lavori di ristrutturazione

La tua proprietà potrebbe aver bisogno di una rinfrescata o di un lavoro di ristrutturazione importante. Che si tratti di una mano di vernice, di un cambio di biancheria da letto, di una ristrutturazione completa o addirittura di una riprogettazione totale dell’appartamento, tutto ciò ha un costo. Metti in preventivo queste spese.

Costi di gestione

A seconda della tua situazione, potresti dover pagare un costo di gestione. Se, ad esempio, vivi in un altro paese, potresti non essere in grado di gestire la proprietà da solo e dovrai assumere un’agenzia di case vacanza.

Se gestisci la tua proprietà con un channel manager come Smoobu, ricorda d’includerlo nelle tue spese.

Prestito bancario o mutuo

Se non hai ereditato la proprietà o non l’hai acquistata interamente con i tuoi risparmi, avrai probabilmente un mutuo da pagare. Oppure potresti aver chiesto un prestito in banca per ristrutturare la tua casa vacanze o per riqualificarla dal punto di vista energetico. In ogni caso, i pagamenti mensili devono essere inclusi nelle tue spese.

Costi di manutenzione

Chiaramente, esistono tutta una serie di costi di manutenzione. Se gestisci una proprietà con giardino, dovrai assumere qualcuno per tagliare il prato e potare le piante. Inoltre, dovresti effettuare delle pulizie di primavera intensive almeno una volta l’anno, possibilmente con l’aiuto di un servizio di pulizia professionale. Anche gli elettrodomestici, a volte, avranno bisogno di un controllo.

Spese condominiali

Se la tua casa vacanza si trova in un condominio, dovrai pagare una rata condominiale fissa per la manutenzione e per la cura delle aree comuni (giardino, scale, ascensore). Di tanto in tanto, potresti anche dover versare delle spese condominiali straordinarie per effettuare, ad esempio, riparazioni alla facciata o al tetto, ridipingere le pareti, ristrutturare gli spazi ecc.

Spese variabili

Sia che si tratti delle bollette dell’acqua, luce, gas, telefono e internet, o delle rate dell’assicurazione per la casa vacanze, sono molti i costi da tenere in considerazione quando si decide d’investire in un affitto breve.

Queste spese si definiscono “variabili” sia perché l’importo può variare, sia perché è possibile eliminarle staccando le relative utenze.

Tasse

In generale, ci sono tre tasse che devi pagare in quanto proprietario di un immobile:

• TARI, la Tassa sui Rifiuti è l’imposta sulla spazzatura. Si tratta di un’imposta calcolata sulla superficie netta della proprietà e si paga al Comune secondo le scadenze stabilite dallo stesso.
• IMU, o Imposta Municipale Unica, dal 2021 sostituisce la ICI. Tutti i possessori d’immobili differenti dall’abitazione principale (dove si ha stabilito la residenza) devono pagare questa tassa.
• IRPEF, l’Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche grava sul reddito fondiario, ovvero derivante dagli immobili. Il 95% del reddito da affitti brevi è assoggettato a tassazione, mentre sul 5% non pagherai imposte sul reddito.

Ti consigliamo di controllare sempre i siti web ufficiali per aggiornamenti sulle tassazioni ed informarti presso il tuo Comune. Per la TARI, potresti avere degli sconti.

Marketing

Per ottenere maggiore visibilità online e raggiungere un gruppo target specifico, potresti voler investire in delle strategie di marketing.

Potresti per esempio investire in delle campagne pubblicitarie a pagamento su Google o sui social media. Oppure, potresti voler assumere un fotografo o videomaker professionista per ottimizzare i tuoi annunci. Qualsiasi strategia tu decida di mettere in pratica, ricordati di detrarre le spese per le comunicazioni e il marketing dal tuo reddito lordo, se necessario.

Spese impreviste una tantum

Un serbatoio dell’acqua calda o un radiatore si rompe? Devi sostituire il materasso? Mettere a norma il contatore dell’elettricità? Come proprietario di una casa vacanze che riceve un gran numero di ospiti, ti troverai inevitabilmente a dover far fronte a degli imprevisti.

Un buon consiglio è quello di mettere da parte una somma mensile per le spese impreviste, di modo che avrai un fondo a disposizione quando ne avrai bisogno.

Come scegliere una casa vacanze con un rendimento potenzialmente maggiore?

Considera la posizione geografica

La posizione geografica dell’immobile su cui vuoi investire per la tua attività di affitti stagionali è importante. Le zone turistiche hanno sicuramente il vento in poppa, ma la concorrenza può essere altrettanto agguerrita. Ecco perché ti consigliamo vivamente di fare una ricerca di mercato.

Per esempio, una casa vacanze al mare, in una località balneare, attirerà potenziali ospiti durante l’alta stagione mentre potrebbe essere meno attraente in bassa stagione. Invece, un appartamento o baita in montagna, potrebbe essere perfetta per gli appassionati di turismo escursionistico. Gli agriturismi in mezzo alla natura attraggono sempre più viaggiatori in cerca di passeggiate, digital detox e di una possibilità di riconnettersi con se stessi.

Oltre alle zone naturali, le città sono spesso luoghi popolari per un weekend con gli amici, una fuga romantica in coppia o qualche giorno di home office dall’estero o comunque lontani da casa.

Analizza la concorrenza

Anche la concorrenza gioca un ruolo importante nel rendimento della tua casa vacanze. Se nella zona in cui vuoi investire ci sono molte strutture ricettive l’offerta supera la domanda, potresti non ricevere il numero di prenotazioni che ti aspetti. Di conseguenza, il tuo tasso di occupazione e di conseguenza il tuo reddito potrebbe essere basso.

Un altro aspetto da tenere presente è che le tariffe dei tuoi concorrenti definiranno inevitabilmente il prezzo per notte della tua casa vacanza. Analizza la concorrenza e definisci il reddito potenziale della tua casa vacanza di conseguenza.

Infine, osservare i tuoi concorrenti può aiutarti a capire cosa manca sul mercato. Ci sono molti hotel ma poche case vacanza? Oppure ci sono molti piccoli appartamenti ma nessuna struttura più grande per famiglie con bambini? La maggior parte degli appartamenti disponibili sono di alta classe ma sono poche le offerte economiche? Analizza la concorrenza per scoprire come differenziare il tuo progetto dal loro.

Sviluppa il tuo progetto

L’idea alla base del tuo progetto è fondamentale, in quanto influenzerà l’interesse che i tuoi annunci sui siti di prenotazione susciteranno nei potenziali ospiti. Che tu voglia puntare sulla sostenibilità, sulla praticità, sul lusso o magari offrire un alloggio insolito, cerca di creare qualcosa di unico.

Punta sulla qualità, sulla pulizia, su servizi di alto livello e su un arredamento e design gradevole per la tua casa vacanza. Assicurati di mostrare il meglio della tua proprietà con foto professionali e descrizioni dettagliate e interessanti nei tuoi annunci. Costruisci un sito web per la prenotazione diretta per sviluppare il tuo marchio. In questo modo, riuscirai ad attirare l’attenzione dei potenziali ospiti, riempire i tuoi calendari e aumentare il rendimento del tuo affitto stagionale.

Offri ai tuoi ospiti un’esperienza indimenticabile

Offrire ai tuoi ospiti il meglio aumenterà indirettamente il rendimento della tua casa vacanze. Un viaggiatore soddisfatto ti lascerà un’ottima recensione sulle piattaforme di prenotazione. Per cui, offrendo ai tuoi ospiti un’esperienza di viaggio di qualità e avendo dei commenti che lo dimostrino, ispirerai i futuri viaggiatori a prenotare con te e non altrove. Il tuo tasso di rendimento lordo aumenterà e così anche il tuo fatturato.

In conclusione

È importante notare che queste informazioni e questi calcoli forniscono una stima della redditività della tua casa vacanza, ma altri fattori come l’occupazione effettiva, la stagionalità (alta e bassa stagione), la concorrenza e i costi imprevisti possono influenzare i risultati effettivi. È quindi consigliabile effettuare uno studio di mercato approfondito e consultare un professionista immobiliare o un commercialista per avere consigli specifici sulla tua situazione.