Norme per le attività fuori dalla piattaforma di Airbnb: cosa cambia per gli host

Airbnb ha annunciato un aggiornamento importante delle sue Norme per le attività fuori dalla piattaforma, che entrerà in vigore a maggio 2025. Questo cambiamento significa regole più rigide e maggiore severità su come gli host possono comunicare con gli ospiti, soprattutto per tutti i contatti che avvengono fuori dalla piattaforma. Se sei un host Airbnb, è fondamentale che tu faccia attenzione a questo aggiornamento per evitare sanzioni e proteggere la tua attività di affitti brevi.

Ecco cosa cambia, perché è importante e come puoi assicurarti di essere in regola.

Che cosa si intende per "norme per le attività fuori dalla piattaforma"?

Le norme per le attività fuori dalla piattaforma di Airbnb regolano il modo in cui gli host e gli ospiti comunicano prima, durante e dopo una prenotazione. In particolare, vietano qualsiasi tentativo di aggirare o reindirizzare conversazioni o transazioni al di fuori della piattaforma Airbnb.

Come dichiarato da Airbnb in questo articolo, l'obiettivo della nuova politica è quello di garantire la sicurezza della community, rinforzare la fiducia nella piattaforma e fornire protezioni come pagamenti sicuri e AirCover.

Politica Airbnb: cosa cambierà da maggio 2025?

A partire da maggio 2025, Airbnb apporterà modifiche significative alle sue norme per le attività fuori dalla piattaforma. Allo stesso modo, il sito di prenotazione per locazioni brevi statunitense intende rafforzare l'applicazione di questa politica. Airbnb infatti potrà decidere di sospendere o disattivare in modo permanente gli annunci e/o gli account in caso di violazioni gravi o reiterate della nuova policy.

L'aggiornamento include alcune modifiche fondamentali. Ecco un breve riassunto:

1. Gli host non possono spostare prenotazioni in corso, future o ricorrenti al di fuori di Airbnb. Non possono condividere link che indirizzino potenziali ospiti su altre piattaforme e/o offrire sconti per prenotazioni sul loro sito web di prenotazione diretta.
2. Gli host hanno l'obbligo d'indicare i costi di prenotazione obbligatori nei campi dei prezzi forniti da Airbnb: spese di pulizia, tassa di soggiorno, spese di gestione, supplementi per animali, ecc.
3. Gli host non possono richiedere il pagamento di costi di prenotazione, come depositi cauzionali, al di fuori della piattaforma Airbnb.
4. Gli host non possono chiedere ai loro ospiti di fornire recapiti o dati personali e utilizzare tali informazioni per scopi non relativi al soggiorno. Per esempio, non possono richiedere l'invio di un documento d'identità prima del soggiorno o richiedere informazioni di contatto per scopi di marketing.
5. Gli host non possono chiedere ai loro ospiti Airbnb di lasciare recensioni su siti esterni alla piattaforma (ad esempio Google o TripAdvisor).
6. Gli host non possono richiedere ai loro ospiti Airbnb di scaricare app o accedere a siti web terzi per accedere all'abitazione.

Vediamo nel dettaglio ciascuno di questi aggiornamenti e capiamo cosa cambia per i gestori di strutture ricettive che promuovono i loro affitti brevi su Airbnb.

1. Divieto di prenotazioni al di fuori della piattaforma

O come dice Airbnb: “Spostare prenotazioni in corso, future o ricorrenti al di fuori di Airbnb”.

Che cosa cambia per gli host di affitti brevi?

Questa politica è abbastanza intuitiva. L'obiettivo è garantire che Airbnb non diventi semplicemente un mezzo pubblicitario per gli annunci di locazioni brevi, ma una piattaforma dove chi cerca un alloggio può (e deve) effettuare le proprie prenotazioni.

Con questa modifica, agli host è vietato:

• Chiedere agli ospiti di prenotare su un'altra piattaforma o direttamente sul sito web della struttura ricettiva.
• Condividere link che reindirizzano gli ospiti a un'altra piattaforma o sito web nell'annuncio o nei messaggi.
• Offrire sconti o promozioni su Airbnb per prenotazioni effettuate al di fuori della piattaforma.
• Cancellare una prenotazione esistente per poi prenotarla nuovamente al di fuori di Airbnb.
• Chiedere agli ospiti di comunicare al di fuori di Airbnb prima della conferma della prenotazione. Questo include e-mail, SMS, chiamate o messaggi su app come WhatsApp.
• Condividere informazioni di contatto dirette (ad esempio, numero di telefono, indirizzo e-mail, nome utente sui social media) nei messaggi, nelle foto o nelle descrizioni dell'annuncio.

Nota bene: anche riferimenti minimi, come l'URL di un sito web inserito in un'immagine o il riferimento alla possibilità di prenotare direttamente nell'annuncio dei tuoi affitti turistici, potrebbero essere segnalati come violazioni della policy. Non infrangerai invece la nuova politica se il tuo ospite decide di cercare autonomamente il tuo sito web dopo aver visto la tua struttura ricettiva su Airbnb.

2. I costi di prenotazione devono essere comunicati adeguatamente

O come dice Airbnb: “Omettere di comunicare i costi di prenotazione quando quest'ultima viene effettuata”.

Che cosa cambia per gli host di affitti brevi?

L'obiettivo principale di Airbnb è garantire che il prezzo indicato al momento del pagamento corrisponda esattamente al totale della prenotazione.

Le commissioni obbligatorie indicate su Airbnb includono: le spese per utenze, i supplementi per ospiti aggiuntivi, i supplementi per animali domestici, la tassa di soggiorno, le spese di gestione, i resort fee, le spese condominiali, le spese dell'associazione dei proprietari immobiliari e altre tasse annesse.

Con questa modifica, gli host devono:

• Includere tutte le spese obbligatorie nei campi relativi ai costi aggiuntivi. Se non c'è corrispondenza, la spesa deve essere aggiunta al prezzo per notte. Gli host non possono nascondere in alcun modo queste spese obbligatorie.
• Utilizzare l'opzione “Modifica prenotazione” su Airbnb per le modifiche apportate alle prenotazioni.
• Indicare se è richiesto un deposito cauzionale. I depositi cauzionali sono consentiti su Airbnb solo in determinate circostanze.

3. Divieto di pagamenti al di fuori della piattaforma

O come dice Airbnb: “Pagare qualsiasi costo di prenotazione al di fuori di Airbnb”.

Che cosa cambia per gli host di affitti brevi?

Come per le prenotazioni effettuate al di fuori di Airbnb, questa modifica mira a consolidare tutte le funzioni principali all'interno della piattaforma. L'obiettivo principale è garantire che tutti i pagamenti vengano elaborati all'interno di Airbnb, evitando potenziali irregolarità o evasioni fiscali. La regola è semplice: se gli ospiti devono pagare una spesa relativa alla loro prenotazione, devono farlo solo ed esclusivamente su Airbnb.

Gli host non possono richiedere pagamenti per depositi cauzionali, spese di parcheggio, tasse e spese di pulizia di persona o su altre piattaforme. Allo stesso modo, gli host non possono riscuotere costi opzionali relativi alla prenotazione, come quelli per il riscaldamento delle piscine o l'utilizzo della sauna, in nessun altro modo se non direttamente su Airbnb.

Ci sono delle eccezioni per chi usa dei software collegati ad Airbnb. Se usi Smoobu, Preferred Software Partner di Airbnb dal 2018, per riscuotere alcune spese obbligatorie, è possibile che tu possa ancora farlo. Per ulteriori informazioni, contatta il nostro team di assistenza.

4. Divieto di condivisione e utilizzo dei dati personali

O come dice Airbnb: “Chiedere agli ospiti di fornire recapiti o dati personali, o utilizzare tali informazioni per scopi non correlati al loro soggiorno o in modi che compromettano la qualità della loro esperienza”.

Che cosa cambia per gli host di affitti brevi?

In qualità di host, non puoi raccogliere, condividere o utilizzare le informazioni di contatto degli ospiti per scopi di email marketing o comunicazione al di fuori di Airbnb. Ciò significa che non puoi richiedere l'indirizzo e-mail, il numero di telefono, o i dettagli dei social media di un ospite che ha prenotato il tuo alloggio sulla piattaforma e inviargli informazioni che non sono direttamente correlate al soggiorno. Allo stesso modo, non puoi vendere i dati personali dei tuoi ospiti a terzi.

Ovviamente, puoi comunque contattarli su Airbnb per fornire loro tutte le informazioni necessarie sul check-in, il check-out e altri aspetti importanti del soggiorno. Puoi anche rispondere ai loro messaggi e alle loro domande sulla piattaforma.

Non puoi fare quanto segue:

• Raccogliere i recapiti dei potenziali ospiti prima della prenotazione. Le prenotazioni devono essere confermate prima di stabilire qualsiasi tipo di contatto diretto.
• Chiedere agli ospiti informazioni di contatto (numero di telefono, e-mail, ecc.) su Airbnb. Tutte le comunicazioni con gli ospiti devono essere effettuate tramite il sistema di messaggistica di Airbnb.
• Chiedere o utilizzare informazioni di contatto per controlli sui precedenti o sulla solvibilità.
• Chiedere agli ospiti copie dei loro documenti d'identità prima dell'arrivo, a meno che non sia richiesto dalla legge.
• Usare i dati di contatto degli ospiti per comunicazioni di marketing future o per aggiungerli a un mailing list.

Questa modifica significa che, come host, dovrai contattare gli ospiti solo tramite il sistema di messaggistica di Airbnb. La funzione di comunicazione centralizzata di Smoobu è comunque valida, dato che è collegata al sistema di messaggistica di Airbnb.

Se lo desiderano, i tuoi ospiti potranno indicare se preferiscono comunicare con te in modo diverso, ad esempio tramite Whatsapp. In questo caso, non violerai la nuova politica.

5. Divieto di ricevere recensioni al di fuori della piattaforma

O come dice Airbnb: “Chiedere agli ospiti di fornire recensioni e feedback al di fuori della piattaforma”.

Che cosa cambia per gli host di affitti brevi?

In sostanza, Airbnb stabilisce che gli host che possono richiedere recensioni solo su Airbnb. Gli host non possono più chiedere feedback su altre piattaforme, come Google o TripAdvisor. Il sistema di recensioni di Airbnb mira a garantire trasparenza e affidabilità sia degli ospiti che degli host e questa nuova politica è il suo modo di rafforzare questo impegno.

6. Nessun download obbligatorio di app per l'accesso all'alloggio

O come dice Airbnb: “Chiedere agli ospiti di utilizzare altri siti web o app per accedere fisicamente all'alloggio”.

Che cosa cambia per gli host di affitti brevi?

Gli host di affitti brevi non possono più chiedere agli ospiti di scaricare app al di fuori di Airbnb o di utilizzare siti web terzi per accedere alla proprietà. Ad esempio, se utilizzi un sistema di smart lock (serratura elettronica) o un altro tipo di check-in automatico, gli ospiti Airbnb devono poter ritirare le chiavi o accedere alla proprietà senza dover scaricare un'app o registrarsi su un sito web.

Tuttavia, è importante notare che puoi ancora usare sistemi di accesso senza chiave, ma devono essere opzionali e non richiedere alcun download o registrazione aggiuntiva.

Quali sono le sanzioni per chi viola le norme per le attività fuori dalla piattaforma?

Airbnb precisa che, in caso di violazioni ripetute e gravi, gli host che infrangono queste regole potrebbero vedere i loro annunci rimossi dalla piattaforma e i loro account disattivati in modo permanente.

La piattaforma di prenotazione non entra nei dettagli su come intende applicare le sanzioni in caso di violazione della nuova policy. Sembra che starà a loro decidere come quando e come imporre le sanzioni.

Ci sono eccezioni a queste regole?

Sì, ci sono delle eccezioni a ciascuna di queste regole. Per esempio, Airbnb fa delle differenze sostanziali tra hotel e strutture ricettive extra-alberghiere (case vacanza, affittacamere, bed&breakfast, ecc.).

Gli hotel, in linea con il loro modello di business e le loro pratiche operative, saranno consentite diverse eccezioni. Per esempio, i proprietari di hotel potranno riscuotere pagamenti al di fuori della piattaforma Airbnb per costi opzionali, se questo fa parte delle loro procedure standard. Allo stesso modo, potranno chiedere ai propri ospiti di recensire un soggiorno Airbnb su un sito web terzo.

Per i gestori di hotel e per chiunque abbia dubbi sulle eccezioni, consigliamo di leggere attentamente il seguente articolo.

Perché Airbnb sta apportando queste modifiche alla politica della community?

Airbnb ha sempre sostenuto la crescita delle attività di affitto a breve termine di tutto il mondo. Tuttavia, alcuni operatori ne hanno approfittato per creare vaste reti di annunci, a volte migliaia, allontanando gli ospiti dalla piattaforma Airbnb.

Alcune aziende hanno utilizzato Airbnb per acquisire nuovi ospiti, per poi trasferirli successivamente alle proprie app e ai propri ecosistemi. Questo compromette il modello di business di Airbnb, che si basa sulle prenotazioni ripetute attraverso la sua piattaforma.

Questi cambiamenti alle politiche sono un modo per combattere questo processo di “off-platforming”. Allo stesso modo, gran parte di ciò che viene fatto mira a proteggere i dati degli ospiti nel rispetto dell'informativa sulla privacy di Airbnb, mantenere il coinvolgimento degli utenti e centralizzare la gestione dei soggiorni.

Cosa cambia per gli host di affitti brevi?

I cambiamenti elencati in questo articolo non sono negoziabili e il mancato rispetto potrebbe mettere a rischio il tuo account di host Airbnb. Per adattarti alle nuove norme per le attività fuori dalla piattaforma devi:

• Controllare le descrizioni dei tuoi annunci di locazione, le foto e i messaggi e rimuovere qualsiasi dettaglio di contatto o riferimento a servizi fuori piattaforma.
• Evitare di chiedere agli ospiti di spostare le conversazioni su piattaforme o app esterne prima della conferma della prenotazione.
• Usare il sistema di messaggistica integrato di Airbnb per tutte le comunicazioni con gli ospiti prima della prenotazione.
• Assicurarti che il tuo sistema di self check-in non preveda l'utilizzo di app o siti web terzi.

Se promuovi la tua proprietà su più canali di prenotazione, puoi decidere di utilizzare un channel manager approvato da Airbnb come Smoobu. In questo modo potrai per semplificare le tue operazioni quotidiane e assicurarti di essere conforme alla nuova politica e agli obblighi legali imposti da Airbnb.

Conclusione

L'aggiornamento delle norme per le attività fuori dalla piattaforma di Airbnb segna un cambiamento significativo nel modo in cui gli host comunicano con i loro ospiti. Anche se per alcuni host potrebbe essere necessario fare qualche aggiustamento, questa nuova politica offre l'opportunità di migliorare la trasparenza, ridurre i rischi e promuovere un rapporto di fiducia con gli ospiti.