Tasso di occupazione per affitti brevi: definizione, calcolo e consigli

Come proprietario o gestore di una struttura ricettiva extra-alberghiera (casa vacanze, agriturismo, bed and breakfast, ecc.) avrai sicuramente sentito parlare di “tasso di occupazione”. Si tratta infatti di un buon indicatore del rendimento della tua casa vacanze ed è un elemento fondamentale per la crescita della tua attività di affitti brevi.

Ma cos’è esattamente il tasso di occupazione di un affitto a breve termine come puoi calcolarlo e cosa puoi fare per migliorarlo? Scopri tutte le risposte in questo articolo.

Cos’è il tasso di occupazione per affitti brevi?

Per tasso di occupazione si intende la percentuale di giorni in cui una proprietà viene affittata rispetto al periodo di affitto totale disponibile. Questo indicatore chiave viene utilizzato da proprietari e gestori di case vacanze per misurare la popolarità e il rendimento di una proprietà.

A seconda del tipo di struttura ricettiva a tua disposizione, puoi calcolare i tassi di occupazione per l’unità principale o per ogni unità secondaria. Ad esempio, se gestisci un bed&breakfast con diverse camere affittabili o possiedi più case vacanza nello stesso edificio, potrebbe essere interessante esaminare il tasso di occupazione per ogni sottounità.

Come si calcola il tasso di occupazione?

Calcolare il tasso di occupazione di una casa vacanze è molto semplice.

Calcolo del tasso di occupazione: (numero di notti prenotate / numero di notti disponibili) x 100

Vediamo un esempio concreto: sui siti di prenotazione come Booking.com e Airbnb, la tua casa vacanze è disponibile 365 giorni all’anno. L’anno scorso sei riuscito ad affittare la tua proprietà 287 notti su 365. In base alla formula del tasso di occupazione vista sopra, puoi eseguire il seguente calcolo: (287/365)x100. Il tuo tasso di occupazione medio è quindi del 78,6%.

Tieni d’occhio il tasso di occupazione dei tuoi affitti brevi

È importante monitorare il tasso di occupazione della tua struttura ricettiva. Infatti, questa metrica chiave ti dà un’idea dell’andamento della tua attività rispetto. Raccogliendo i dati relativi alle tue prenotazioni, puoi calcolare i tassi di occupazione medi per mese, stagione, anno.

In questo modo sarai in grado di osservare come cambia l’occupazione dei tuoi alloggi, per esempio tra la bassa e l’alta stagione. Misurando se il tuo tasso di occupazione sta aumentando o diminuendo, potrai prendere decisioni strategiche, ottimizzando il rendimento dei tuoi affitti brevi.

Ricorda di mettere in prospettiva la percentuale di occupazione dei tuoi affitti turistici con altri indicatori di performance, come il guadagno netto. Infatti, potresti decidere di aumentare il tasso di occupazione in vari modi (ad esempio riducendo i prezzi per notte), senza però ottenere una variazione significativa del guadagno netto. Per raggiungere il guadagno che ti sei prefissato per il tuo alloggio, potresti quindi dover modificare i tuoi obiettivi o impostare una strategia diversa.

10 consigli per aumentare il tuo tasso di occupazione

Ora che sai cosa si intende per tasso di occupazione degli affitti turistici e come si calcola, quali strategie potresti mettere in atto per migliorare la tua redditività? Ecco 10 consigli strategici per aumentare il tasso di occupazione della tua casa vacanze.

1. Effettua un’analisi di mercato e un’analisi della concorrenza

Se il numero di notti prenotate non soddisfa le tue aspettative, le ragioni possono essere molteplici. La prima opzione da considerare è che forse i tuoi potenziali ospiti preferiscono prenotare gli alloggi dei tuoi concorrenti anziché i tuoi. Perché? Negli ultimi anni il mercato degli affitti brevi è diventato sempre più competitivo e stabilire la tua offerta senza dare un’occhiata a ciò che offrono le altre strutture ricettive non è più un’opzione.

Effettua periodicamente un’analisi di mercato e analizza le proprietà simili nella tua zona. Cerca di capire quali sono le strutture e i servizi offerti, le tariffe, il soggiorno minimo, ecc.

2. Utilizza uno strumento di gestione dei prezzi dinamici

Questa analisi può aiutarti a valutare la strategia di prezzi del tuo affitto breve. Il tasso di occupazione infatti potrebbe essere in calo o stagnante perché i prezzi dei tuoi alloggi sono troppo alti, troppo bassi o semplicemente non in linea con i prezzi di mercato.

Sfruttando degli strumenti di pricing dinamici, sarai in grado di stabilire le tariffe più adatte per i tuoi alloggi. Questi software analizzano diversi aspetti: offerta e domanda, prezzi della concorrenza, stagionalità, eventi e molto ancora. Con l’aiuto di algoritmi complessi e dell’intelligenza artificiale, stabiliscono quindi la strategia di prezzo più efficiente e competitiva per le tue case vacanza.

Il channel manager di Smoobu può essere integrato con i maggiori strumenti di prezzi dinamici come Wheelhouse, Price Labs e Smartpricing.

3. Apri il calendario delle prenotazioni con largo anticipo

Il sondaggio di HomeToGo sulle tendenze di viaggio per l’autunno/inverno 2023/24 parla chiaro: sempre più viaggiatori prenotano le loro vacanze in anticipo. Infatti, Il 40% delle persone intervistate stava pianificando le proprie vacanze estive con quasi un anno di anticipo. Questo gli permette di risparmiare un po’ di soldi, seppur godendosi una bella vacanza.

Per soddisfare questa domanda ed ottimizzare il tuo tasso di occupazione, potresti decidere di aprire le disponibilità dei tuoi alloggi con largo anticipo (minimo 1 anno). In questo modo potrai ottenere un posizionamento migliore sulle diverse piattaforme e beneficiare di prenotazioni anticipate.

4. Adatta la tua proprietà a diversi gruppi target

A seconda del tipo di proprietà a tua disposizione, puoi decidere di adattare la tua casa vacanze a diversi pubblici di riferimento. Coppie, persone anziane, famiglie con bambini, ospiti con disabilità, viaggiatori d’affari, nomadi digitali, gruppi di amici: ogni gruppo target ha esigenze e desideri specifici.

Adattando la tua casa vacanze alle necessità di ospiti differenti, potrai ottenere più prenotazioni, massimizzare il tuo tasso di occupazione e generare maggiori entrate.

Dai un’occhiata alla nostra guida Smoobu: 12 gruppi target per un’occupazione ottimale

5. Offri sconti last minute

Il tasso di occupazione può variare in base a diversi fattori. Ad esempio, è probabile che tu riceva più prenotazioni nei periodi di alta stagione rispetto a quelli di bassa stagione, oppure quando ci sono eventi nella tua zona.

Per attirare l’interesse dei potenziali ospiti della tua casa vacanze in bassa stagione, offri sconti last minute. Condividili sui tuoi annunci sui siti di prenotazione, sul tuo sito web di prenotazione diretta e sui tuoi social media.

6. Sviluppa una strategia di comunicazione e marketing

Per ricevere più prenotazioni e aumentare il tuo tasso di occupazione, puoi decidere di lavorare ad una strategia di comunicazione e di marketing per la tua casa vacanze. In questo modo riceverai un’ulteriore visibilità, oltre a quella che ottieni pubblicando le tue proprietà sui portali di prenotazione. Queste piattaforme infatti realizzano campagne pubblicitarie proprie che permettono loro di ottenere utenti (e di cui tu benefici indirettamente).

Per creare una strategia di marketing per i tuoi alloggi, puoi seguire queste linee guida:

• Sviluppa un’identità per il tuo business di affitti brevi
• Crea un logo per la tua attività e raccogli diverse foto professionali delle tue proprietà
• Promuovi la tua casa vacanze sui canali social
• Lancia il tuo sito web di prenotazione diretta e pubblicizzalo, ad esempio, tramite Google Ads

Scopri di più sulle migliori strategie di marketing per affitti brevi nelle nostre guide Smoobu.

7. Punta a ottenere recensioni positive per distinguerti dalla massa

Offrire un soggiorno perfetto ai tuoi ospiti è una necessità assoluta per soddisfarli e garantire loro un’esperienza di viaggio senza pari. Approfittando di una casa vacanza di qualità, offrendo un’accoglienza calorosa e mostrandoti sempre disponibile in caso di necessità, potrai ottenere recensioni positive.

Migliori sono le valutazioni dei tuoi ospiti, più in alto si posizioneranno i tuoi annunci nei risultati di ricerca. Aumentando la sua visibilità, avrai maggiori possibilità di ottenere click sul suo annuncio, incrementando quindi le prenotazioni e il fatturato.

8. Monitora le statistiche e i tassi di occupazione dei tuoi alloggi

Monitorare le statistiche della tua casa vacanza è fondamentale per prendere decisioni informate e ottimizzare il tuo tasso di occupazione. Per ogni proprietà e stagionalità, tieni d’occhio:

• Il fatturato medio
• Il numero di prenotazioni per ogni portale di prenotazione
• Il numero medio di notti per prenotazione
• I tassi di cancellazione
• I tassi di occupazione

Impara dalle statistiche e usale per ottimizzare la gestione dei tuoi affitti brevi. I dati hanno una storia da raccontare, non trascurarli!

Il channel manager di Smoobu ha una sezione dedicata in cui puoi avere una panoramica completa delle statistiche delle tue case vacanza.

9. Gestisci le tue proprietà con l’aiuto di professionisti

Gestire i tuoi affitti brevi può richiedere tempo e fatica. Inoltre, per molti proprietari si tratta di un’attività secondaria e pertanto potrebbero non avere molto tempo da dedicarvi.

Per sviluppare la tua attività, ottimizzare i guadagni e ottenere commenti positivi sulla tua casa vacanze, puoi anche delegarne la gestione a un servizio professionale come un’agenzia o ad un property manager. Inoltre, puoi assumere personale che si occupi dell’accoglienza dei tuoi ospiti e un servizio di pulizie per pulire gli alloggi dopo ogni soggiorno.

10. Utilizza una soluzione di gestione degli affitti brevi

Un’altra opzione fondamentale per incrementare il tuo tasso di occupazione e sviluppare la tua attività è quella di utilizzare un software gestionale per affitti a breve termine.

Questo tipo di soluzione offre generalmente un channel manager che ti permette di sincronizzare automaticamente i calendari dei vari portali di prenotazione e del tuo sito web in tempo reale. In questo modo puoi aumentare la tua presenza online, moltiplicare i punti di contatto con gli ospiti e generando più prenotazioni.

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• Automatizzare la comunicazione con gli ospiti
• Creare un sito web di prenotazione diretta
• Ottimizzare l’esperienza di viaggio grazie a guide digitali per ospiti personalizzate
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