Per ottimizzare le prenotazioni e aumentare i guadagni, è fondamentale che tu definisca una strategia di prezzo per i tuoi affitti brevi. Questa dovrà tener conto di una serie di variabili che possono influenzare le tue tariffe: stagionalità, concorrenza, eventi, ecc. Come fare? Scopri in questa guida completa come calcolare il prezzo giusto per la tua casa vacanze!
Quali fattori influenzano il prezzo della tua casa vacanze?
Il prezzo di una casa vacanza si basa su una serie di fattori:
- Posizione: la tua struttura ricettiva si trova in città o in campagna? In una zona piuttosto costosa o a buon mercato?
- Tipo di struttura: si tratta di una casa vacanze con giardino, un appartamento in affitto in un condominio, un bed&breakfast a gestione familiare, un affittacamere con bagno condiviso, un agriturismo in un'azienda vinicola?
- Servizi offerti: quali attrezzature e servizi aggiuntivi metti a disposizione dei tuoi ospiti? La tua proprietà è dotata di piscina, lavatrice e asciugatrice, aria condizionata, colazione inclusa e/o vista sul lago?
- Stagionalità: la domanda di alloggi turistici è più alta nella tua zona in alcuni mesi dell'anno? Ad esempio, mesi estivi per le case vacanza al mare o invernali per quelle in montagna.
- Eventi locali: ci sono degli eventi, festività, fiere, o concerti che potrebbero aumentare la domanda in periodi specifici dell'anno?
Considera spese e costi fissi dei tuoi affitti brevi
Per calcolare il prezzo della tua casa vacanze, devi tenere conto delle spese che dovrai sostenere come proprietario.
Questi costi non derivano solo dall'acquisto dell'immobile e dalle spese per arredarlo con tutto ciò di cui i tuoi ospiti potrebbero aver bisogno per un soggiorno perfetto. Dovrai considerare anche spese fisse come:
- Costi di gestione: luce, gas, acqua, tassa sui rifiuti, canone RAI, connessione a internet, spese condominiali, ecc.
- Costi operativi: spese di pulizia, costi di manutenzione, stipendio di potenziali dipendenti, ecc.
Per non parlare dei costi aggiuntivi per sostituire gli utensili rotti o per effettuare lavori di riparazione straordinaria di tanto in tanto!
Ecco perché calcolare i costi fissi mensili, con un margine per le spese variabili, ti permetterà di stabilire un prezzo equo sia per te che gli ospiti della tua casa vacanze.
Calcola il pezzo della tua casa vacanze in 3 passi
1. Analizza la stagionalità dei tuoi affitti brevi
Il prezzo di una struttura ricettiva spesso varia in base alla stagione. Se gestisci una casa vacanze al mare, probabilmente riceverai più prenotazioni in estate, soprattutto durante le vacanze di Ferragosto. Per quanto riguarda le città d'arte, potresti ricevere più visitatori in occasione delle vacanze scolastiche o degli eventi locali.
Definisci quindi i periodi di alta e bassa stagione per i tuoi alloggi turistici. In alta stagione potrai proporre prezzi più alti, dato che la domanda aumenta. D'altro canto, in bassa stagione, puoi cercare di riempire il tuo calendario offrendo promozioni speciali e sconti per soggiorni lunghi.
In questo modo, ti potrai anche rivolgere a target di ospiti specifici, come quelli che cercano un posto piacevole per lo smart working o i pensionati alla ricerca di un posto tranquillo da visitare fuori stagione.
2. Confronta i prezzi dei tuoi concorrenti
Nel calcolare il prezzo giornaliero della tua casa vacanze, devi anche tenere conto della concorrenza, ovvero del prezzo stabilito da altri proprietari di strutture ricettive simili nella tua area. Soprattutto se la tua proprietà si trova in una località turistica popolare, dovrai fare in modo di stabilire un prezzo competitivo se vuoi che i turisti scelgano di prenotare i tuoi alloggi.
Per decidere quale sia la tariffa giornaliera più adatta al tuo alloggi in un determinato periodo di tempo, dai un'occhiata al prezzo di affitto di altri annunci sulle piattaforme di prenotazione. Puoi confrontare la qualità e le caratteristiche degli alloggi e lasciarti guidare da quelli che sono più simili ai tuoi, sia per la posizione che per i servizi offerti.
3. Imposta una strategia di prezzo dinamica
Prima di definire la strategia di prezzo per la tua casa vacanze, considera queste domande di base:
- Il prezzo per notte si riferisce all'affitto dell'intero alloggio o varia a seconda del numero di persone che prenotano la tua struttura ricettiva?
- Il prezzo comprende tutti i servizi (prezzo all-inclusive) o richiedi un supplemento in aggiunta al prezzo base per servizi aggiuntivi (colazione inclusa, servizio di pulizia, spese per animali domestici, babysitter, ecc.)?
- Come calcoli le offerte speciali (sconti per prenotazioni anticipate, offerte last minute, prezzi ridotti per soggiorni lunghi, ecc.)?
Una volta definiti tutti questi parametri, crea una strategia di prezzo dinamica che si adatti alla stagionalità e ai prezzi della concorrenza e che ti permetta di coprire le spese fisse e variabili.
Ricorda di non fissare un prezzo troppo basso per la tua casa vacanze. Non ti aiuterà a sbaragliare la concorrenza. Al contrario, se il prezzo è inferiore a quello di altre proprietà della zona, gli ospiti potrebbero pensare che il tuo alloggio non sia in buone condizioni e decidere di non prenotarlo.
Quando aumentare il prezzo della tua casa vacanze?
In alcuni casi, puoi decidere di aumentare il prezzo della tua casa vacanze:
- Se hai effettuato delle ristrutturazioni che aumentano il valore del tuo alloggio.
- Se hai investito in utensili, attrezzature e decorazioni di qualità, per valorizzare la tua offerta.
- Se offri servizi unici nella tua zona.
- Se la tua proprietà è di gran lunga migliore rispetto alla concorrenza (alloggi di lusso).
- In caso di eventi importanti una tantum: Giochi Olimpici, Giubileo, concerti di cantanti famosi (come l'Eras Tour di Taylor Swift nel 2024).
Usa uno strumento di pricing dinamico per calcolare il prezzo della tua casa vacanze
Che tu sia un proprietario di affitti brevi alle prime armi o un host esperto, un ottimo modo per creare una strategia di prezzo efficace è quello di utilizzare uno strumento di pricing dinamico.
Diverse soluzioni software offrono la possibilità di regolare in maniera dinamica le tue tariffe in base alla domanda, alla stagionalità e ai prezzi di alloggi con caratteristiche simili.
Se utilizzi il channel manager di Smoobu per la gestione delle tue prenotazioni, puoi decidere di attivare Smoobu Prezzi Dinamici, un add-on semplice e intuitivo che ti permette di calcolare le tariffe migliori per la tua casa vacanze. Ti basterà definire il prezzo minimo e massimo, scegliere la strategia che meglio si adatta alle tue esigenze, e Smoobu Prezzi Dinamici ti suggerirà il prezzo giusto per ottimizzare le entrate.
Altre soluzioni di pricing dinamico integrate con Smoobu sono: Beyond Pricing, PriceLabs, Wheelhouse e Smartpricing.
Conclusione: i prezzi dinamici sono il tuo più grande alleato
Quando calcoli il prezzo della tua casa vacanze, devi tenere conto dei costi operativi e dei costi variabili che dovrai affrontare, oltre al livello di prezzo proposto dalla concorrenza. Inoltre, ricordati di offrire tariffe diverse per l'alta e la bassa stagione, in modo da ottenere un alto tasso di occupazione elevato anche nei mesi meno richiesti.
Utilizzando uno strumento di dynamic pricing (come Smoobu Prezzi Dinamici) eviterai di offrire un prezzo troppo basso, troppo alto o semplicemente inappropriato per il tuo alloggio. Calcolando il giusto prezzo per ogni giorno dell'anno, potrai massimizzare i guadagni della tua attività di affitti brevi.