Gli errori comuni dei proprietari di case vacanze

Spesso, i proprietari di case vacanze commettono alcuni errori quando iniziano a lavorare nel mondo degli affitti brevi. Ecco perché è importante essere consapevoli dei problemi che possono insorgere nel momento in cui un host trasforma un immobile in una casa vacanze e ne apre le porte per la prima volta. In questa guida ti spieghiamo quali sono gli errori comuni e come puoi evitarli in qualità di proprietario o gestore di alloggi turistici.

Acquisto della casa vacanze: errori comuni

Non considerare la posizione e il gruppo target

La decisione più importante, quando si inizia a lavorare nel mondo delle case vacanze, è la scelta e l’acquisto della proprietà più adatta a questo business. Se vuoi dedicarti agli affitti brevi, devi valutare correttamente la posizione dell’immobile e il suo valore rispetto all’industria turistica. Inoltre, è fondamentale che tu faccia un’analisi del mercato, valutando il profilo del tuo gruppo target.

L’alloggio che hai in mente di usare come affitto breve si trova in una zona perfetta per le vacanze in famiglia con bambini piccoli? O forse si tratta di una zona più adatta al relax delle coppie, magari anche di quelle più anziane? Hai in mente un tipo di turismo internazionale, locale o preferisci viaggiatori occasionali? Stabilire questi criteri può aiutarti a decidere tra un tipo d’immobile ed un altro, ad esempio quando si tratta di scegliere quante stanze dovrebbe avere la tua casa vacanze.

Non pianificare i costi di ristrutturazione

Se scegli di acquistare un appartamento o una casa vacanze da ristrutturare, devi valutare in anticipo i costi relativi alla ristrutturazione dell’immobile.

Cerca di non superare il budget iniziale! Inoltre, tieni conto del tempo necessario per la ristrutturazione, perché in quei mesi non potrai ricevere ospiti. Decidere tra un affitto regolare o un affitto stagionale è un buon modo per fissare degli obiettivi e calcolare le tue possibili entrate.

Non considerare tasse e costi di mantenimento

L’acquisto di un immobile comporta costi aggiuntivi che spesso possono essere elevati. Ad esempio, se scegli un appartamento per la tua attività di affitti brevi, probabilmente dovrai pagare delle tasse condominiali e spese di manutenzione. In alcuni casi, dovrai versare anche delle tasse comunitarie.

Inoltre, devi considerare spese aggiuntive come la bolletta dell’acqua e del gas, la tassa per la raccolta dei rifiuti, il costo della rete internet e del Wi-Fi, canone RAI, eccetera.

Ricordati infine che dovrai versare le tasse per affitti brevi: cedole secca (pari al 21% del guadagno totale sui redditi), o IRPEF (da calcolare sul 95% del reddito totale).

Quando decidi di utilizzare un’immobile come casa vacanze, calcola per prima cosa se le entrate coprono le spese, e quindi valuta il potenziale guadagno.

Errori da evitare nell’arredare la casa vacanze

Non offrire attrezzature essenziali

Alcuni proprietari possono trascurare alcuni servizi essenziali. I viaggiatori apprezzeranno la presenza di asciugamani, bagnoschiuma, shampoo e sapone nel bagno. Quando si tratta di dormire, gradiranno lenzuola di qualità e biancheria di buon livello. In cucina, è sempre utile avere un piano cottura, alcune pentole e una macchina del caffè. Non esitare a decorare il soggiorno con un divano letto e alcuni libri. Trova un elenco di tutte le attrezzature essenziali per la tua casa vacanze nella nostra guida.

Scegliere mobili di bassa qualità

I mobili devono essere pratici, funzionali e allo stesso tempo resistenti, in modo da durare a lungo. Inoltre, dato che anche l’occhio vuole la sua parte, scegli mobili al passo coi tempi, con colori, linee e design piacevoli. Non pensare che una casa vacanze in affitto debba essere di qualità inferiore. Dei bei mobili ti aiuteranno ad attirare più ospiti e aumentare il numero delle tue prenotazioni, in quanto le foto che caricherai sui vari portali di prenotazione e sul tuo sito web di prenotazione diretta saranno più invitanti.

Non riparare i danni

Prendersi cura della tua casa vacanze e mantenerla in ottime condizioni per ogni ospite è essenziale. Come sai, un proprietario deve tenere d’occhio tutto ciò che riguarda il suo affitto a breve termine. Non trascurare piccoli malfunzionamenti, perché potrebbero essere la fonte di recensioni negative da parte dei tuoi ospiti. Presta particolare e regolare attenzione alle tue attrezzature, così come alla casa vacanze in generale. Non lesinare sui mezzi e correggi sempre i piccoli difetti il prima possibile. Un’anta dell’armadio che cigola, una maniglia allentata, una tapparella che si blocca, ecc. sono problemi comuni che possono verificarsi. I tuoi futuri ospiti si potrebbero infastidire se una porta non si apre o se una maniglia gli rimane in mano.

Infine, non dimenticare di effettuare sempre una pulizia accurata e regolare.

Possibili problemi nella scelta dei prezzi

Calcolare il prezzo per notte in modo errato

Hai sbagliato i calcoli e non stai guadagnando abbastanza per coprire i costi di gestione? Prezzi troppo alti o troppo bassi scoraggiano i potenziali ospiti. Non aver paura di guardarti intorno e vedere se ci sono proprietà simili nella tua zona. In questo modo potrai stabilire un prezzo equo per te e per i viaggiatori.

Scegliere prezzi sbagliati per l’alta e la bassa stagione

Quando stabilisci i prezzi, tieni presente che esistono dei periodi di bassa stagione. In queste settimane e mesi dovresti adeguare i tuoi prezzi e, se necessario, fare degli sconti per attirare i clienti in bassa stagione. In media, gli ospiti applicano prezzi troppo bassi in alta stagione e troppo alti in bassa stagione. Strumenti di prezzi dinamici ti permetteranno di stabilire prezzi equi in base ai diversi periodi dell’anno.

Comunicazione con gli ospiti: gli errori comuni

Essere irreperibili

I proprietari o i gestori di affitti brevi devono essere reattivi e raggiungibili rapidamente. Quando fanno una richiesta di prenotazione, i viaggiatori si aspettano una risposta dai proprietari entro un’ora. Non rimandare. Durante il soggiorno, i viaggiatori potrebbero avere un’emergenza o qualche domanda, quindi sii reperibile. Lasciare un numero di telefono di contatto in modo che i tuoi ospiti possano mettersi in contatto con te o con una persona fidata. Dai priorità a rispondere subito in caso di necessità.

Per migliorare la comunicazione ed evitare di dover rispondere continuamente alle stesse domande, raccogli tutte le informazioni essenziali in una guida digitale, che potrai inviare ai tuoi ospiti prima del loro arrivo presso la tua casa vacanze.

Offrire una comunicazione disorganizzata

Il processo di prenotazione e di accoglienza degli ospiti può essere relativamente ripetitivo. Devi inviare più volte le stesse informazioni a più persone, sulle diverse piattaforme di prenotazione. È facile dimenticare d’inviare un’e-mail prima dell’arrivo dei ospiti o di ringraziarli alla fine del loro soggiorno.

Utilizzando un Channel Manager come Smoobu per gestire la tua casa vacanze, hai la possibilità di unificare i messaggi ricevuti sui diversi portali e di automatizzare la comunicazione.

Non informare i vicini

Quando decidi di utilizzare il tuo appartamento per affitti brevi, è bene informare i tuoi vicini, che potrebbero essere sorpresi di vedere un gran numero di persone che vanno e vengono. Mantenere un buon rapporto con i tuoi vicini ti permetterà di sapere subito se qualcosa non va come previsto con i tuoi ospiti (inquinamento acustico o feste non autorizzate, ad esempio).

Non dare istruzioni chiare ai tuoi ospiti

Le regole della casa sono importanti. Fornisci agli ospiti tutte le informazioni necessarie, in modo che possano godere di un soggiorno indipendente e tranquillo. Ad esempio, spiegagli come regolare la temperatura, connettersi al Wi-Fi, ed effettuare una corretta raccolta differenziata. Anche in questo caso, puoi inserire tutte queste informazioni nella guida per gli ospiti personalizzata.

Possibili problemi con leggi e tasse

Non tenere conto delle normative locali e dei requisiti legali o non pagare correttamente le tasse sul tuo reddito, può essere molto costoso.

Non conoscere i requisiti legali

Gli affitti brevi e, più in generale, tutte le strutture ad uso turistico, sono regolamentate da norme specifiche. Conoscere e attenersi a questi requisiti è importante. Se non lo facessi, potresti mettere a rischio la tua attività.

Vuoi pubblicizzare il tuo alloggio turistico sulle diverse piattaforme di prenotazione? In generale, puoi affittare la tua residenza primaria o secondaria come casa vacanze, a patto che le autorità locali non si oppongano. In alcune città, ad esempio, devi registrare la tua proprietà presso il municipio o fare un cambio di destinazione d’uso.

Informati sulle normative locali del tuo comune per sapere tutto su come affittare la tua casa vacanze.

Non avere un contratto scritto

Un contratto d’affitto ti garantisce di avere le spalle coperte in quanto locatore, in caso di problemi con i tuoi ospiti. Quanto più preciso e dettagliato è il contratto, tanto più facile sarà presentare una richiesta di risarcimento. Dovrai includere i dati di contatto di entrambe le parti, le date del soggiorno, l’indirizzo della proprietà e le sue caratteristiche principali.

Fare errori di contabilità

L’affitto di case vacanze è un’attività economica e, chiaramente, richiede il pagamento di tasse ben precise sul reddito.

Tenere aggiornata la contabilità, le fatture e i contratti ti aiuterà quando dovrai effettuare i pagamenti. Potresti inoltre decidere di rivolgerti a un commercialista, nel caso in cui tu non abbia dimestichezza con questo settore.

Assicurazione e garanzie: gli errori da evitare

Non avere un’assicurazione sulla casa e sulla responsabilità civile

Quando stipuli un’assicurazione per la tua proprietà, controlla bene i termini e le condizioni delle varie compagnie assicurative. Molte polizze per la casa infatti escludono esplicitamente gli alloggi in affitto. Scegli un’assicurazione che copra possibili danni alla struttura specificamente utilizzata per affitti brevi. Se la tua casa vacanze si trova all’estero, devi tenere conto di questa informazione nella scelta dell’assicurazione più adatta.

La polizza responsabilità civile, inoltre, è utile quando:

• Una mancata manutenzione dell’alloggio o calamità naturali provocano danni all’ospite e terzi che transitano nella casa vacanze.
• Devi risarcire un ospite che si ferisce o subisce un infortunio mentre si trova all’interno della tua struttura turistica.

Non far pagare ai tuoi ospiti un deposito

Richiedere che i tuoi ospiti paghino un deposito potrebbe essere utile in molti casi. Non credere però che ti basti semplicemente trattenere il deposito cauzionale in caso di problemi. Non è così semplice. Devi essere in grado di fornire prove come foto o video (inventario dell’affitto), ricevute, fatture, stime scritte o link a oggetti comparabili per dimostrare il valore di mercato dell’attrezzatura danneggiata o mancante.

Per cui, come dice il proverbio, meglio prevenire che curare. Per cui, non lasciare in mostra oggetti di valore, documenti o beni personali che potrebbero essere rubati o danneggiati.

Ricevere doppie prenotazioni

Se pubblicizzi affitti a breve termine su diverse piattaforme di prenotazione come Booking.com, Airbnb, Vrbo e sul sito web della tua casa vacanze, potresti a volte ricevere delle doppie prenotazioni (overbooking). Infatti, più portali e proprietà turistiche avrai in gestione, più ti sarà difficile aggiornare manualmente i vari calendari delle disponibilità.

Per evitare questo errore comune inopportuno, il channel manager di Smoobu può sincronizzare per te tutti i tuoi calendari sulle diverse piattaforme di prenotazione e sul tuo sito. Una volta collegati i diversi gli annunci infatti, la piattaforma aggiornerà automaticamente le prenotazioni in tempo reale, evitando la possibilità di overbooking.

Evita gli errori comuni nella gestione delle case vacanze grazie a Smoobu

La gestione di affitti turistici a breve termine è una questione seria che può portarti molti vantaggi ma anche alcuni problemi, se decidi di dedicarti a questa attività senza esserti informato di conseguenza. Prima di fare un investimento, valuta tutte gli aspetti che abbiamo elencato in questa guida sugli errori comuni per i proprietari di case vacanze. Rispetta sempre la legge e considera l’implementazione di un software channel manager. Questo, infatti, potrebbe essere l’alleato perfetto per la tua attività di affitti brevi, semplificando la gestione dei tuoi alloggi, automatizzando la comunicazione con gli ospiti e aiutandoti a fornire un’esperienza di vacanza unica.

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