Come aprire una casa vacanze in Italia

Stai pensando di aprire una casa vacanze in Italia? Il settore del turismo è da sempre uno dei pilastri portanti dell’economia italiana. Con milioni di viaggiatori che decidono di visitare il Bel Paese ogni anno, gestire uno o più affitti turistici potrebbe garantirti un reddito consistente.

Per aiutare i futuri proprietari di affitti brevi come te, abbiamo preparato una guida completa su come aprire una casa vacanze. Dai requisiti legali fino alle norme igienico-sanitarie, dall’offerta di servizi aggiuntivi alle tasse da pagare, scopri tutto quello che c’è da sapere per aprire la tua casa vacanze in Italia.

Che cos’è una “casa vacanze”?

Secondo la Legge 17 maggio 1983, n. 6: “Sono case e appartamenti per vacanze gli immobili arredati gestiti in forma imprenditoriale per l’affitto ai turisti, senza offerta di servizi centralizzati, nel corso di una o più stagioni, con contratti aventi validità non superiore ai tre mesi consecutivi“.

Sebbene questa definizione sia valida a livello nazionale, le attività di case vacanza vengono regolate in modo più dettagliato dalle normative regionali. Le disposizioni delle Regioni vengono rimandate alle Province e infine messe in atto dai singoli Comuni. Pertanto, assicurati sempre di contattare il tuo Comune di riferimento nel momento in cui decidi di aprire la tua casa vacanze.

Case vacanze in Italia: qualche cifra

Le case vacanza sono strutture ricettive extra-alberghiere al pari di affittacamere, bed&breakfast, guest house e agriturismi. Negli ultimi decenni questi tipi di alloggi si sono diffusi rapidamente. Basti pensare che nel 2022, secondo le rilevazioni di Statista, si contavano ben 118.000 case vacanza in Italia.

Quali sono le prospettive future di questo settore? Con un tasso di crescita annuale del 2,99%, si stima che il fatturato del mercato italiano delle case vacanza raggiungerà i $4,23 miliardi entro il 2029. Cifre positive per coloro che sono interessati ad aprire una casa vacanze in Italia!

Cosa devo fare per aprire una casa vacanze in Italia?

Hai deciso che un’attività di gestione di case vacanza potrebbe fare al caso tuo. Ma da dove cominciare?

Analizza e pianifica l’investimento

Il primo passo è valutare se l’investimento sarà proficuo. Se hai ereditato una proprietà e la vuoi trasformare in una casa vacanze, devi prima capire se ha il potenziale necessario per attirare eventuali ospiti e avere successo. Alcuni aspetti da considerare sono:

• Località: la tua proprietà si trova in una zona ad alto flusso turistico? Si tratta di un’area che accoglie visitatori tutto l’anno, come ad esempio una città d’arte? Oppure la stagionalità influenzerebbe le tue prenotazioni, come nel caso delle case vacanze al mare o in montagna?
• Pubblico di riferimento: quali saranno i tuoi gruppi target? Hai lo spazio per accogliere solo viaggiatori singoli e coppie o anche gruppi più numerosi? Se la zona attira soprattutto famiglie con bambini, la tua casa vacanze sarà in grado di accogliere anche i più piccini?
• Concorrenza: ci sono altre case vacanza nella zona? Oppure sono più comuni altre strutture ricettive (hotel, resort, campeggi, B&B o altro)? Quali servizi offrono e che prezzi hanno?
• Attrazioni: ci sono attrazioni o eventi interessanti nella zona? Sono facilmente accessibili con i mezzi di trasporto pubblici o i tuoi ospiti dovranno necessariamente avere una macchina?
• Normative locali: ci sono regolamenti locali che potrebbero influenzare la tua attività ricettiva, come ad esempio delle restrizioni specifiche per gli affitti brevi? Sei in grado di rispettare le norme strutturali, igienico-sanitarie e di sicurezza del tuo Comune di residenza?

Le domande a cui devi rispondere prima di procedere con il tuo progetto sono molte. Ma ricorda: più informazioni precise riesci a raccogliere, più possibilità avrai di avere successo con la tua casa vacanze.

Scegli tra una casa vacanze occasionale o imprenditoriale

Il secondo passo per aprire una casa vacanze è decidere se avviare un’attività occasionale o imprenditoriale. Vediamo le principali differenze:

1. Casa vacanze occasionale: una gestione non imprenditoriale del tuo immobile comporterà alcune limitazioni. Innanzitutto ci sarà un elemento di occasionalità, in quanto potrai affittare la tua proprietà solo per alcune settimane o mesi all’anno. Alcuni Comuni potrebbero addirittura prevedere periodi di chiusura minimi. Inoltre, è importante notare che se possiedi più di tre immobili nello stesso Comune, dovrai obbligatoriamente avviare un’attività imprenditoriale.
2. Casa vacanze imprenditoriale: una gestione in forma imprenditoriale prevede l’apertura di una partita IVA, l’iscrizione al Registro delle Imprese e altri adempimenti legali. Aprire una casa vacanze imprenditoriale potrebbe rivelarsi più complesso rispetto a un affitto turistico occasionale, ma non avrai limitazioni sul tuo calendario delle prenotazioni. Molti proprietari di case vacanza scelgono questa opzione per assicurarsi un tasso di occupazione migliore e maggiori profitti.

Qual è l’opzione migliore per te? Una casa vacanza occasionale può essere un’ottima soluzione per gli host che non hanno tempo o non vogliono ospitare tutto l’anno e per le località che attirano viaggiatori solo in alta stagione. Se invece il tuo obiettivo è quello di aumentare i tuoi guadagni ed espandere la tua attività ricettiva, una casa vacanza imprenditoriale farà al caso tuo.

Ottieni certificati e autorizzazioni per lo svolgimento dell’attività turistica

Una volta terminata la pianificazione del tuo progetto, è il momento di assicurarsi che la tua proprietà soddisfi i requisiti legali necessari per essere utilizzata come casa vacanza.

Tieni presente che, nella maggior parte delle regioni italiane, le case vacanza mantengono la loro destinazione residenziale urbana. Ciò significa che il tuo alloggio dovrà probabilmente soddisfare i requisiti igienico-sanitari e strutturali di una qualsiasi abitazione civile. Inoltre, dovrai ottenere l’attestato di prestazione energetica (APE) che definisce il consumo di energia annuale e assegna una classe energetica al tuo immobile.

In alcuni casi, ti verrà anche richiesto di sottoscrivere un’assicurazione per la tua casa vacanze per coprire eventuali danni. Dal momento che in Italia non esiste una polizza assicurativa univoca per questo tipo di struttura ricettiva, di solito consigliamo ai nostri host di stipulare un’assicurazione Responsabilità Civile. Per saperne di più, dai un’occhiata alla nostra guida completa sulle assicurazioni per case vacanza.

Invia la SCIA al tuo Comune di competenza

Per assicurarti di avere tutti i documenti necessari per aprire la tua casa vacanza, contatta il Comune interessato. Allo Sportello unico per le attività produttive (SUAP) potrai richiedere la modulistica, i certificati e i nulla osta necessari.

Uno dei documenti più importanti per avviare la tua attività turistica è la cosiddetta Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA). La SCIA può essere presentata in forma cartacea o telematica ed è obbligatoria sia per le attività imprenditoriali che per quelle occasionali.

Insieme alla SCIA dovrai presentare le autorizzazioni e le certificazioni di cui sopra. Informati in anticipo e chiedi l’aiuto di un commercialista, se necessario, per assicurarti di avere tutte le carte in regola e di soddisfare gli adempimenti amministrativi. Una volta presentati questi moduli, potrai legalmente avviare la tua nuova attività di affitti brevi.

Nota bene: se gestisci due proprietà situate in due comuni diversi, dovrai presentare i moduli separatamente.

Requisiti legali per case vacanze imprenditoriali: partita IVA, INPS e listino prezzi

Gli host che vogliono aprire una struttura ricettiva imprenditoriale (casa vacanze, bed&breakfast, affittacamere, ecc.), si dovranno occupare anche di altri aspetti:

• Aprire una partita IVA presso l’Agenzia delle Entrate con codice Ateco 55.20.51 (affittacamere per brevi soggiorni, case ed appartamenti per vacanze, bed and breakfast, residence).
• Scegliere il regime fiscale in cui operare tra regime forfettario e regime semplificato. Se hai intenzione di aprire una partita IVA individuale, probabilmente opterai per la prima opzione. Infatti, il regime forfettario prevede una tassazione al 5% per i primi cinque anni, per favorire lo sviluppo di nuove attività lavorative. Dopo questo periodo, l’aliquota sale al 15%.
• Effettuare l’iscrizione al Registro delle Imprese presso la Camera di Commercio. Nota bene: dal momento in cui presenti la SCIA al Comune, avrai 30 giorni di tempo per aprire la partita IVA e registrare la tua attività ricettiva alla Camera di Commercio.
• Effettuare l’iscrizione alla gestione commercianti INPS. Tutti i soggetti che esercitano un’attività turistica sono infatti tenuti a versare contributi pensionistici annuali a prescindere dai compensi ricevuti.
• Comunicare il listino prezzi alle autorità competenti secondo le disposizioni e leggi regionali in vigore.

Altri aspetti fondamentali per aprire una casa vacanze

Oltre alla pianificazione iniziale, agli adempimenti amministrativi e ai requisiti legali, ci sono altre cose a cui devi pensare prima di aprire la tua casa vacanze.

Mobili e attrezzature indispensabili

Dato che il settore degli affitti brevi è piuttosto competitivo, l’arredamento della tua casa vacanza sarà un elemento fondamentale per distinguerti dalla concorrenza. I mobili, gli elettrodomestici e le decorazioni che sceglierai influenzeranno la scelta dei viaggiatori di prenotare o meno la tua struttura ricettiva. Per cui:

1. Evita mobili scadenti e decorazioni dozzinali. Risparmiare potrebbe sembrare una mossa intelligente, ma a lungo andare influenzerà negativamente sul tuo tasso di occupazione.
2. Pensa al tuo pubblico di riferimento e alle loro esigenze. Se ospiti viaggiatori con animali domestici, assicurati di avere una cuccia e delle ciotole. Per gli ospiti in smart working, aggiungi una scrivania con uno schermo extra e una connessione internet stabile.
3. Dota i tuoi spazi di tutte le attrezzature di cui i tuoi ospiti potrebbero avere bisogno, come dispositivi elettronici, pentole ed utensili per preparare un buon pasto.
4. Aggiungi elementi per l’intrattenimento per eventuali pomeriggi di maltempo come un televisore, dei giochi da tavolo e dei libri.
5. Non ti scordare dei dispositivi di sicurezza: rilevatori di fumo e monossido di carbonio, estintori, kit di pronto soccorso, serrature intelligenti, ecc.
6. Gioca con fantasie, colori, materiali e luci per creare un alloggio turistico unico che attiri l’attenzione dei viaggiatori sui siti di prenotazione.

Servizi complementari

Le case vacanza si differenziano da altre tipologie di strutture ricettive (come le locazioni turistiche) per la possibilità di offrire servizi addizionali. Questi extra ti permetteranno di regalare ai tuoi ospiti un soggiorno unico, fatto su misura per loro e le loro esigenze.

Ecco alcuni esempi di servizi aggiuntivi che puoi offrire ai tuoi ospiti a pagamento, come omaggio o come parte di un pacchetto vacanza:

• Servizio di pulizia delle stanze durante il soggiorno, perfetta per gli ospiti che prenotano la tua struttura per più giorni.
• Servizi di babysitter, lavanderia, stireria, parrucchiere, toelettatura per animali domestici, ecc.
• Noleggio biciclette o altre attrezzature sportive.
• Trasferimento da e per l’aeroporto, servizio taxi durante il soggiorno.
• Cesto di benvenuto con prodotti tipici, aperitivo di benvenuto, colazione inclusa, chef privato.
• Visite guidate alle principali attrazioni e musei, sconti per gli eventi locali, buoni per ristoranti e negozi di artigianato.

Per sfruttare al meglio i tuoi servizi aggiuntivi, assicurati di promuoverli nei tuoi annunci sui siti di prenotazione come Booking e Airbnb. Inoltre, inseriscili nella tua guida digitale per ospiti. Così facendo, i tuoi ospiti potranno acquistare servizi offerti durante il soggiorno e tu avrai più possibilità d’incrementare i tuoi guadagni.

Obbligo di comunicazione degli ospiti alle autorità

La tua attività di case vacanza è pronta: hai tutti i documenti in regola, hai arredato l’appartamento in affitto e pianificato i servizi extra. È arrivato il momento di ricevere i tuoi primi ospiti!

Nota bene che tutti i gestori di strutture ricettive (case vacanza, affittacamere, B&B, alberghi, ostelli) hanno l’obbligo di comunicare le generalità degli ospiti alle autorità di Pubblica Sicurezza nel giro di 24 ore dall’arrivo. Assicurati quindi di raccogliere i dati dei tuoi ospiti e di trasmetterli alla Questura sul portale Alloggiati Web.

Inoltre, dovrai comunicare l’arrivo e la partenza dei tuoi ospiti all’Istituto nazionale di statistica (ISTAT). Questo ente si servirà dei dati da te forniti per creare statistiche dettagliate sui flussi turistici in Italia.

Imposta di soggiorno

Ricorda anche che in alcune città italiane è prevista una tassa di soggiorno. Questa imposta è stata introdotta per coprire i costi di progetti legati al turismo, come l’ampliamento dei trasporti pubblici, la manutenzione dei musei cittadini, la creazione di nuovi parcheggi e servizi igienici pubblici, ecc.

Per saperne di più, dai un’occhiata alla nostra guida completa “Tassa di soggiorno: guida per proprietari di affitti brevi“.

Quanto costa aprire una casa vacanze?

Aprire una casa vacanze può essere piuttosto costoso, soprattutto se decidi d’intraprendere un’attività imprenditoriale. Ecco le spese che dovrai affrontare:

• Costi per l’acquisto di una nuova proprietà o per la ristrutturazione e la riqualificazione di immobili di proprietà.
• I costi relativi all’arredamento, alle decorazioni, all’elettronica e agli elettrodomestici necessari per garantire agli ospiti della tua casa vacanze comfort e sicurezza.
• Spese legate agli adempimenti burocratici: presentazione della SCIA (da 250€ a 1000€); apertura della partita IVA presso l’Agenzia delle Entrate (costi variabili); iscrizione alla Camera di Commercio (attorno ai 100€); iscrizione all’INAIL (24€); polizza assicurativa (obbligatoria in alcune Regioni); dichiarazione dei redditi da locazione annuale.
• Dichiarazione dei redditi da locazioni brevi ed altri adempimenti fiscali.
• Spese di gestione: luce, gas, acqua, gestione dei rifiuti e conseguente pagamento della relativa tassa (TARI), ecc.
• Canone Rai speciale nel caso in cui la tua struttura sia dotata di televisore.
• Spese relative alla promozione dell’alloggio: sito web di prenotazione diretta, costi dei principali portali di prenotazione (Booking.com, Airbnb, Casevacanza.it), campagne pubblicitarie online (digital marketing), ecc.
• Costo di un channel manager per una gestione semplice ed efficace della tua attività ricettiva.

Nella fase iniziale di analisi e pianificazione del tuo progetto, verifica l’esistenza eventuali finanziamenti e agevolazioni fiscali relative al settore turistico. Il tuo commercialista di fiducia ti potrà aiutare.

Quanto si guadagna con una casa vacanze?

Considerando tutti i costi relativi all’apertura della tua casa vacanze, puoi fare una stima dell’investimento necessario. Arriva quindi il momento di chiedersi: quanto puoi guadagnare con la tua casa vacanza? E quanto tempo ti ci vorrà per raggiungere il pareggio di bilancio?

Per calcolare il rendimento della tua attività di gestione devi definire il reddito lordo e moltiplicarlo per il numero di notti per le quali prevedi di affittare la tua proprietà, deducendo quindi le spese fisse. Tuttavia, sia il prezzo per notte che il tasso di occupazione dipendono da una serie di fattori: la stagionalità, la tipologia di affitto, il numero massimo di ospiti, la località e le attrazioni, gli eventi, i pubblici di riferimento, la competizione e molto ancora.

Uno strumento di prezzi dinamici può aiutarti a stimare il prezzo della tua casa vacanza e le sue variazioni nel corso dell’anno. Inoltre, ti consigliamo di rivolgerti al tuo commercialista di fiducia, che potrà aiutarti a redigere un business plan e ad adempiere a tutti gli adempimenti fiscali del caso.

Come gestire una casa vacanze di successo

La gestione di una casa vacanza può sembrare complessa a prima vista. In qualità di host, dovrai creare annunci di qualità su diverse piattaforme online e gestirli in simultanea. Per evitare doppie prenotazioni, dovrai sincronizzare i calendari da una piattaforma all’altra, oltre che dal tuo sito web di prenotazione diretta. Dovrai accogliere i tuoi ospiti, rispondere ai loro messaggi e assicurarti che trascorrano una bella vacanza. Infine, dovrai organizzare tutte le attività di pulizia e manutenzione tra un soggiorno e l’altro, oltre che occuparti delle recensioni degli ospiti.

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Cosa può fare Smoobu per aiutarti nella gestione quotidiana della tua casa vacanze?

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2. Comunicazione automatizzata con gli ospiti grazie a modelli di messaggio e trigger temporali.
3. Website builder, per aiutarti a creare il sito web della tua casa vacanze e ricevere prenotazioni senza spese di commissione.
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