Prohibición de alquileres vacacionales en Barcelona y otras ciudades: ¿qué podemos esperar para este año?

El pasado año, el Ayuntamiento de Barcelona anunció la intención de seguir adelante con la prohibición de las viviendas de alquiler vacacional en la ciudad para el año 2028. La drástica medida surge fruto de las dificultades para acceder a una vivienda asequible y el agotamiento del mercado inmobiliario, cuyo parque de viviendas es muy limitado debido a la falta de nuevas viviendas. La alcaldía anunció sus intenciones de acabar con los alquileres vacacionales, pero ¿qué pasará con esta medida en 2025? ¿Es legal la cancelación de las licencias en vigor?

En este artículo, resolveremos estas cuestiones y analizaremos en profundidad el estado del anuncio y la respuesta de plataformas como Airbnb o Booking.com así como la Comisión Europea, la cual advierte de la ilegalidad de un proceso así.

La prohibición de alquileres vacacionales en Barcelona: claves y reacciones

Con el fin de entender la medida anunciada por el actual alcalde, Jaume Collboni, será necesario que analicemos el contexto actual y pasado de la ciudad condal, cuya batalla contra los alquileres vacacionales no es nueva.

Barcelona es una de las ciudades españolas y europeas que más está sufriendo la crisis inmobiliaria debido a la falta de vivienda asequible y de nueva planta. Entre 2018 y 2022, el precio de los alquileres de larga temporada aumentaron en más de un 35%, provocado a su vez por el aumento de pisos vacacionales y el turismo de masas que la ciudad vive desde hace un lustro.

Por ello, los diferentes gobiernos municipales realizaron los esfuerzos necesario para mitigar la escalada del problema. Según datos oficiales, desde 2016 la ciudad ha precintado más de 9.000 apartamentos ilegales, congelado las licencias de alojamiento y cancelando nuevas licencias desde 2014. A pesar de ello, la situación no ha mejorado y la ciudad se ha convertido en un lugar inhabitable para los multitud de locales, que no pueden pagar los altos precios del alquiler ni acceder a la compra de viviendas.

Esta nueva medida ha marcado un punto de inflexión en cuanto a políticas de vivienda en España y Europa, y surge fruto de la falta de resultados cosechados hasta ahora con las diversas normativas implantadas. Con ello, la capital catalana pretende eliminar de facto los 10.000 alquileres vacacionales existentes en la actualidad para el año 2028, no renovándose las licencias actuales y no emitiendo nuevos permisos.

El impacto de Airbnb y otras plataformas de alquileres temporales

Las plataformas de alquiler vacacional como Airbnb, Booking.com o Expedia han cambiado el modelo de turismo, que permite a los viajeros hospedarse alojamientos únicos y accesibles. Sin embargo, también han traído desafíos. En ciudades como Barcelona, el aumento de turistas ha impactado en el mercado local de la vivienda y complicado la situación para los residentes locales, que se ven abocados a marcharse debido al aumento de los precios. La gentrificación que ha traído consigo el turismo de masas ha provocado que, a su vez, la cultura local se vea afectada.

Plataformas como Airbnb han creado oportunidades económicas para muchos propietarios, les ha permitido obtener ingresos extra y dedicarse profesionalmente a esta actividad económica. No obstante, la falta de rigor también ha propiciado la proliferación de alquileres turísticos ilegales y sin licencia, aumentando así la presión en el mercado local.

La reacción de la plataforma norteamericana ante el anuncio fue de esperar. A través de una carta dirigida al Ayuntamiento de Barcelona, Airbnb instó a Collboni a reconsiderar las políticas en contra de las VUT (viviendas de uso turístico) de los últimos años, ya ninguna ha conseguido mejorar la situación y, por ende, asumen que los alquileres vacacionales en Barcelona no son los responsables de la situación actual.

Comparativa con otras ciudades europeas

Barcelona no es la única ciudad con problemas respecto a la accesibilidad de vivienda. En Europa, muchas urbes enfrentan retos similares. Aquí traemos una comparación de la regulación de alquileres turísticos:

Ciudad	Regulación	Efectos
Barcelona	Prohibición parcial de Airbnb	Reducción de oferta, alivio de precios.
Ámsterdam	Límite de 30 noches al año	Mayor disponibilidad de vivienda.
París	Licencia obligatoria para alquilar	Control del mercado de alquiler.
Berlín	Restricciones severas en zonas críticas	Equilibrio entre residentes y turistas.

Anuncio de la prohibición

El edil municipal anunció en abril de 2024 la intención de suprimir las licencias en vigor para alquileres vacacionales en la ciudad, hecho que supondría la eliminación de más de 10.000 viviendas y afectaría a un gran número de propietarios y agencias de alquiler de temporada.

Objetivos de la regulación

La regulación persigue varios objetivos importantes:

• Reducir la saturación turística en barrios residenciales y zonas calificadas como «tensionadas».
• Proteger el acceso a la vivienda para los residentes locales, especialmente bajando los precios.
• Mejorar la calidad de vida en el centro de la ciudad, afectado por el turismo excesivo.
• Asegurar que el turismo sea sostenible y beneficioso para la economía local.

Esta regulación forma parte de un esfuerzo más amplio para equilibrar la convivencia entre residentes y turistas. Barcelona recibe al año más de 7 millones de turistas de todo el mundo y cuenta con una población de 1,45 millones de personas.

Un dato importante es que recientemente la totalidad de la ciudad de Barcelona ha sido calificada como zona tensionada, sumándose así a otros 140 municipios de la provincia catalana. Lo normal en estos casos es que solo varias zonas de la ciudad sean calificadas como tensionadas, lo cual nos permite entender el nivel de estrés inmobiliario al que está sometida Barcelona desde hace algunos años.

Reacciones al anuncio de la prohibición

La prohibición de los alquileres vacacionales en Barcelona ha generado diversas reacciones, como era de esperar.

Políticos y autoridades locales

Los políticos y autoridades locales presentes en el Ayuntamiento de Barcelona creen que la prohibición ayudará a controlar el turismo masivo. También esperan que esta medida facilite el acceso a la vivienda para los residentes locales.

La mayoría de partidos coincide en que esta medida ayudará a liberar el mercado inmobiliario y a limitar los precios, aunque otros dudan de la efectividad de la medida y abogan por la construcción de más viviendas sociales. Los más pesimistas, argumentan que impactará negativamente en el turismo y calificaron la medida de «intervencionista».

Asociaciones de propietarios

Las asociaciones de propietarios no están de acuerdo con la prohibición. Argumentan que sus ingresos se verán afectados. Muchos propietarios compraron propiedades con el objetivo de alquilarlas a turistas y ahora ven peligrar sus fuentes de ingresos.

Inciden también en que supondrá un impacto negativo para el modelo turístico de la ciudad, ya que no hay suficientes alojamientos, ni vacacionales ni hoteleros, para cubrir la demanda de turismo masivo.

Profesionales del sector turístico

Los profesionales del sector turístico están preocupados por la medida. Piensan que la prohibición puede reducir el número de turistas. Esto podría impactar negativamente en la economía local. Proponen que la ciudad busque alternativas para regular, no prohibir.

Ambos grupos estudian recurrir la medida ante los tribunales y la Comisión Europea por calificarla de ilegal y excesiva.

Consecuencias de prohibir los alquileres turísticos en Barcelona

Reducción en la disponibilidad para estancias cortas

La eliminación de propiedades de alquiler turístico en Barcelona puede tener varios efectos en la ciudad. Por un lado, puede influir en el mercado de alquileres de larga temporada, al liberar viviendas, pero a la vez afectará negativamente al turismo y cambiará la forma en la que los visitantes encuentran alojamiento.

Posible aumento de alquileres ilegales

Es posible que algunos propietarios intenten eludir las normas y seguir alquilando pisos como alquiler vacacional, lo que nos llevaría a un aumento en los alquileres ilegales. También podrán poner trabas burocráticas para no escoger a inquilinos de larga temporada, y seguir optando por las estancias cortas o hasta de un mes, quedando así dentro del marco legal. La administración local deberá vigilar y controlar para que esto no suceda.

Impacto en el turismo y la economía local

La nueva regulación busca controlar el número de turistas y equilibrar el uso de los espacios residenciales. Aunque esta decisión busca mejorar la calidad de vida local, también tiene efectos significativos en el turismo y la economía. Se calcula que la economía barcelonesa perderá más de 1.555 millones de euros anuales si la supresión de viviendas turísticas se lleva a cabo.

El impacto económico del turismo se cifra en más de 12 millones de euros anuales, con lo que afectaría en profundidad a la estructura turística, a negocios orientados al turismo y a la posición de Barcelona como uno de los destinos más elegidos en todo el mundo.

Cómo afectará al flujo de turistas

La decisión podría llevar a menos visitantes o a que opten por otras ciudades donde el alquiler vacacional es más accesible.

Algunas posibles consecuencias incluyen:

• Menos turistas jóvenes o de presupuesto limitado.
• Aumento en la demanda de hoteles tradicionales y de lujo.
• Cambio en el tipo de turismo, favoreciendo a quienes pueden costearse alternativas más caras.

Efecto en la economía de la ciudad

La prohibición no solo afecta al turismo, sino también a la economía local. Muchas familias dependían del ingreso extra que los alquileres de Airbnb proporcionaban:

• Disminución en las fuentes de ingreso para propietarios locales.
• Menor actividad económica en áreas antes populares entre los turistas.
• Dificultades para negocios que antes atendían a los visitantes de Airbnb.

Otras ciudades españolas que han regularizado los alquileres turísticos

Barcelona no es la única gran ciudad que se ve afectada por el impacto del turismo de masas, los excesivos precios de alquiler y la proliferación sin control de alquileres temporales, con resultados desastrosos para los ciudadanos de a pie.

La última en sumarse a la prohibición es Málaga, que en enero de 2025 anunció la prohibición de nuevos alquileres vacacionales en 43 zonas de la capital de la Costa del Sol, prácticamente en todos sus barrios. Con ello, la alcaldía pretende delimitar con carácter urgente las nuevas licencias de pisos turísticos y aliviar la crisis de vivienda actual. Un nuevo estudio ha arrojado que Málaga posee las dos zonas con más porcentaje de viviendas vacaciones de España: el 85% de las viviendas en la Plaza de la Merced, el lugar que vio nacer a Picasso, son vacacionales.

La otra gran ciudad andaluza, Sevilla, también ha tomó medidas en 2024 para reducir y delimitar el número de viviendas destinadas a la actividad turística. El ayuntamiento fijó en un 10% el máximo permitido en comparación con los alquileres residenciales y prohibió la expedición de nuevas licencias en los barrios del casco histórico y Triana.

Ejemplos nacionales e internacionales en cuanto a regularización de los alquileres turísticos

Casos exitosos

Algunas ciudades han logrado un equilibrio entre turistas y residentes. Por ejemplo:

• Ámsterdam: limitó el alquiler a 30 noches al año por propietario. Esto protege el mercado de vivienda y reduce molestias.
• París: implementó un sistema de registro obligatorio. Esto ayuda a controlar cuántas propiedades se alquilan y por cuánto tiempo.

Lecciones aprendidas

De la experiencia internacional, se pueden extraer varias lecciones:

1. Registro obligatorio: ayuda a controlar y regular el número de alquileres.
2. Límites de estancia: reducen el impacto en la habitabilidad.
3. Inspecciones regulares: aseguran que se cumplan las normas.

Estas lecciones pueden servir de guía para otras ciudades que enfrentan problemas similares.

¿Será finalmente posible prohibir los alquileres vacacionales en Barcelona y otras ciudades?

Aunque la cuestión política es fuerte y cuenta con grandes apoyos, la realidad puede resultar muy diferente. La propia Comisión Europa ha anunciado que podría impugnar la medida al no haberse respectado las leyes comunes, como bien denunció la secretaria de la Asociación Europea de Casas de Vacaciones (EHHA), Viktorija Molnar. Según se argumenta desde la propia Comisión, las medidas son desproporcionadas si lo que se quiere es ampliar la disponibilidad de viviendas, e insta a los organismos a llevar a cabo políticas más enfocadas a este propósito.

Se ponen de relevancia otras medidas llevadas a cabo por ciudades como Venecia, Atenas o Ámsterdam, cuyo objetivo para reducir el turismo de masas ha pasado por limitar cruceros o mover zonas de ocio fuera del centro de las ciudades.

Para dar respuestas a estas cuestiones, la Comisión Europea ha inaugurado un nuevo comisariado exclusivo para Vivienda, el cual empezará a trabajar en 2025 en estos casos.

Lo que debes hacer si eres propietario o gestor de alquileres vacacionales en Barcelona

Seguramente esta medida haya causado preocupación si eres propietario de uno o varios alquileres vacacionales en Barcelona u otras ciudades afectadas, ya que de cumplirse el acuerdo, la licencia actual será revocada.

No obstante, por ahora no debes temer perder tu negocio, ya que estamos ante un caso de extrema complejidad burocrática y que, como hemos visto, no depende enteramente de una decisión política. Al carecer España de una normativa única sobre alquileres vacacionales, es cierto que cada autoridad local tiene la posibilidad de reducir y limitar el número de licencias, pero una medida tan extrema y que afecta a tantos intereses, particulares y generales, deberá también contar con el apoyo jurídico adecuado.

Por tanto, todavía queda mucho tiempo para saber si realmente será posible suprimir alquileres vacacionales en Barcelona.

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